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Das haben wir uns vor einigen Monaten gefragt und im Netz recherchiert. Leider fanden wir keine Quelle, die uns wissen ließ, wie denn sowas normalerweise detailliert abläuft. Hier ein wenig darüber, was bei einer Immobilienfinanzierung per Annuitätendarlehen zu beachten ist und wie sie abläuft.

Achtung, das hier ist vermutlich der bisher längste Beitrag, den ich geschrieben habe. Manche Dinge habe ich schon in früheren Beiträgen angerissen, hier stehen sie ausführlicher beschrieben. Derzeit allerdings nur so weit, wie ich das bisher aus eigenen Erfahrungen beschreiben kann.

Fehlt etwas? Lasst es mich gerne wissen.

 

Was können/wollen wir uns leisten?

Da hat man nun den Floh im Ohr ein Haus zu bauen und fragt sich nun, wie man die ganze Geschichte finanziert.

Zuerst schaut man sich natürlich an, was man an Mitteln für die Finanzierung frei hat und welche Mittel als Eigenkapital herhalten könnten. Dann bemüht man die diversen Rechner im Netz, wie viel Geld einem eine Bank denn voraussichtlich leihen würde. Einige Hilfsmittel habe ich in meinem Beitrag: Tipps zur Immobilienfinanzierung vorgestellt. Gedanklich ist man dann bereits ein wenig weiter, aber es hilft alles nichts, wenn man nicht weiß, was man denn tatsächlich an Mitteln für das Projekt benötigt.

Was kostet das Projekt?

Die nächste große Frage ist dann, was denn so ein Haus und das passende Grundstück kosten könnte. Denn ohne eine Zielsumme und eine Kostenaufstellung bekommt man keine Finanzierung. Hierfür benötigt man fundiertes Wissen über einige Punkte:

Der Preis des Grundstücks

Eine große Herausforderung, wenn man derzeit in einem Ballungsraum wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, München usw. bauen möchte, ist es überhaupt erstmal ein angemessenes Grundstück in der angestrebten Lage zu finden. Meist kostet dies dann mehr, als man vorher dachte. Einen ersten Hinweis gibt einen das jeweilige BORIS (BOdenRIchtwert Informations System) des Bundeslandes, in dem man sucht. Hier Links zu den Systemen für Bodenrichtwerte in Brandenburg  und Bodenrichtwerte in Berlin.

Tatsächlich liegen die Marktpreise aber ein ganzes Stück höher. Liegt der Preis darunter, sollte man skeptisch sein. Irgendeinen Haken hat das Grundstück dann sicher.

Oft bleibt einem angesichts des aktuellen Marktes nichts anderes übrig, als tiefer in die Tasche zu greifen oder aber eine größere Entfernung zum Zentrum in Kauf zu nehmen. Wenn man sein Budget kennt, fällt einem leichter die entsprechenden Schlüsse zu ziehen.

In einigen Landstrichen der Republik soll man momentan übrigens Grundstücke geschenkt bekommen, wenn man sich verpflichtet eine gewisse Zeit dort zu leben. Ob man das dort tatsächlich möchte, steht auf einem anderen Blatt .

Der Hauspreis

Begibt man sich in Gespräche mit Fertighausanbietern, Bauträgern, Generalunter- oder Generalübernehmern wird man schnell aus der heilen Welt der Angebotspreise im Internet auf den harten Boden der Tatsachen geholt. Der Preis für die 140 qm Stadtvilla in KfW 40 inklusive Einbauküche, die im Internet für 129.000€ angepriesen wurde, entpuppt sich bei Nachfrage schnell als Mogelpackung. Natürlich kochen alle Anbieter nur mit Wasser. Nimmt man alle seriösen Anbieter einer Region zusammen und lässt sich von allen unter den gleichen Voraussetzungen, das gleiche Haus bauen, liegen die Preise erstaunlich dicht beieinander.

Unterschiede kommen primär aus der Güte und/oder Herkunft der beauftragen Subunternehmen, Einkaufskonditionen für Material, Vertriebskosten, Werbung, usw. Natürlich wirken sich eine große Marketingabteilung, Verwaltung, Vertriebsorganisation und haufenweise Musterhäuser auch auf die Endpreise aus.

Wenn ein vergleichbares Haus wesentlich weniger kostet, dann wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch weniger drin sein. Sei es weniger Bauleistung, weniger Fairness, weniger Service oder weniger Sicherheit, dass das Haus auch tatsächlich einmal fertig werden wird..

Das akribische Lesen und Verstehen der Bauleistungsbeschreibung ist das Mittel zum Verständnis des dazugehörigen Angebotes!

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Die Erwerbsnebenkosten

Spätestens wenn man das erste Mal auf einen Hausanbieter trifft oder mit einem Finanzierungsberater spricht, kommt man zum Thema: Erwerbsnebenkosten.

Was Erwerbsnebenkosten in diesem Beitrag zu suchen haben? Eigentlich nichts, denn in der Regel werden diese nicht finanziert. Zahlen muss man sie allerdings trotzdem. Posten wie Maklercourtage, Notar und Grundbuchkosten, sowie die Grunderwerbsteuer müssen aus dem Eigenkapital bestritten werden. Der Darlehensgeber hätte dann später aber dennoch gerne Nachweise darüber, dass man die Erwerbsnebenkosten gezahlt hat.

Die Baunebenkosten

Im Gegensatz du den Erwerbsnebenkosten können Baunebenkosten finanziert werden. Einzig die Bestimmung der Höhe dieser Kosten ist nicht ganz so einfach. Abhängig von Ort und Erschließungsgrad des Grundstücks kommen hier stark unterschiedliche Werte auf jede Bauherrschaft zu. Hat man die Absicht ein bereits voll erschlossenes Grundstück zu erwerben, sind die Erschließungskosten entsprechend zu vernachlässigen.

Aber auch Versicherungen, Bauzaun, Bauwasser und Strom, sowie Anschlusskosten variieren von Fall zu Fall sehr stark. Man ist gut beraten pessimistische Planwerte für die Baunebenkosten anzunehmen. Nur allzu hoch sollten die Werte auch wieder nicht sein, wenn man nicht einen zu hohen Kredit aufnehmen möchte.

Große Kosten können z.B. durch alten Baumbestand entstehen, wenn dieser entfernt werden soll. Die Fällung darf aus Gründen des Vogelschutzes nur zwischen 1.10. und 28.02. geschehen. Vorher benötigt man eine Fällgenehmigung. Sowohl für die Fällung, Entsorgung und Beantragung ist Geld zu zahlen. Werden keine neuen Bäume gepflanzt hat man Geld für Ersatzpflanzungen in die Hand zu nehmen.

Auch eine Gehwegüberfahrt kann je nach Bundesland zwischen 0€ und über 7.000€ kosten. Hier sollte man sich sehr früh in die Recherche begeben, um nicht kalt erwischt zu werden.

Weitere heikle Positionen sind zusätzliche Bodenarbeiten und die Abfuhr des überschüssigen Bodens. Je nach Beschaffenheit und Inhalt des Aushubs können hier sehr schnell mehrere Tausend Euro für die Entsorgung zusammenkommen. Wir führen eine Liste mit Baunebenkosten, die bisher bei uns bisher aufgelaufen sind und auflaufen werden.

Die Baunebenkosten vor der Finanzierung korrekt geplant zu haben, können sicher nicht viele Bauherren von sich behaupten. Wir sind da keine Ausnahme.

Wir berechnen das Finanzierungsvolumen

Nun kann man durch Addition von Kaufpreis des Grundstücks, Hausvertragspreis und Baunebenkosten den Projektpreis errechnen. Hier sollte man auch noch werterhöhende Extras, die man nicht über den Hausanbieter bezieht, die aber dennoch fest mit dem Haus verbunden werden hinzurechnen. Die Einbauküche gehört, wie alles Mobiliar nicht dazu!

Wohl aber die Kosten für die Außenanlagen, wie Carport/Garage, Zaun, Pflasterarbeiten, Terrasse und Regenwasserversickerung auch die Kosten für einen geplanten Kamin können hier mit einfließen:

Grundstück + Haus + Baunebenkosten + Extras = Projektwert

Nun zieht man von seinem Eigenkapital die Erwerbsnebenkosten und einen Puffer für Unvorhergesehenes ab und kommt so zu seinem in die Finanzierung einbringbaren Eigenkapital:

Eigenkapital – Erwerbsnebenkosten – Puffer = restliches Eigenkapital 

Nun kann man aus Projektwert und dem restlichen Eigenkapital das Finanzierungsvolumen berechnen:

Projektwert – restliches Eigenkapital = Finanzierungsvolumen

Eine weitere Berechnung bringt uns dann zur Eigenkapitalquote:

Restliches Eigenkapital / (Projektwert/100) = Eigenkapitalquote

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Die Eigenkapitalquote

Anhand des errechneten Prozentwertes kann man nun ersehen wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, eine Finanzierung zustande zu bekommen und wie gut die Konditionen voraussichtlich sein werden.

Wert <= 0%

Es heißt sich warm anzuziehen. Die Wahrscheinlichkeit gute Konditionen von Darlehensgebern zu erhalten ist gleich Null. Sogar die generelle Finanzierbarkeit steht in Frage.

In dieser Situation sollte man sich auf jeden Fall einen Profi an Land ziehen, der einen bei der Finanzierung unterstützt. Diese Leute nennen sich Finanzierungsberater oder Finanzierungsvermittler. Ihre Dienstleistung ist für den Kunden in der Regel kostenlos. Ihren Lebensunterhalt verdienen sich diese Leute mit der Provision, die Sie von den Darlehensgebern bei erfolgreicher Vermittlung erhalten.

Man sollte sich Gedanken machen, ob man nicht Abstriche am Projekt macht (günstigeres Grundstück, am Haus sparen, Carport später, usw.) bevor der Traum vom Haus stirbt.

Alternativ oder zusätzlich sollte man versuchen mehr Eigenkapital zu akquirieren. Damit meine ich aber keinen Banküberfall oder den Verkauf von überzähligen Organen!

Eigenleistungen sind auch ein beliebtes Mittel, fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. Hier sollte man sich davor hüten sich und seine Fähigkeiten, als auch den Zeitaufwand zur Erbringung zu unterschätzen.

Eigenleistungen stellen eine große Verpflichtung dar. Entscheidet man sich zum Beispiel dafür, die Malerarbeiten in Eigenregie durchzuführen, rechnet die Bank einem für die Arbeitszeit den Wert an, den man für das Material ausgegeben hat.

Beispiel:
Kosten für Spachtelmasse, Schleifpapier, Malervlies, Acryl, Farbe usw. = 3.000€. Die Bank nimmt dann weitere 3.000€ für die Arbeitsleistung als Eigenkapital an.

Hat man Eigenleistungen geplant, kann sie dann aber nicht erbringen hat man zwei Probleme. Zum einen wird man für den reinen Materialwert, den man angenommen hat, keinen Profi überzeugen  können die Arbeit zu erledigen. Zum anderen verfehlt man eventuell die mit der Bank vereinbarte Eigenkapitalquote, da die Arbeitszeit nicht als Eigenkapital angerechnet wird.

Verzweiflungstaten, um an Eigenkapital zu kommen, wären dann noch die vorzeitige Auszahlung eines Erbteils oder eine Kollekte in der Verwandtschaft. Hier muss jeder für sich selbst bewerten ob der Stolz oder der Traum vom Haus die Oberhand hat.

Spätestens hier ist dann aber eine Überlegung, ob man nicht lieber noch ein wenig wartet, bis mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, angebracht.

Wert <= 10%

Das Projekt ist mit einiger Wahrscheinlichkeit finanzierbar, wenn die Bonität akzeptabel ist und keiner der Darlehensnehmer selbstständig oder freiberuflich tätig ist. Mit Topkonditionen sollte man nicht rechnen. Die Auswahl an Darlehensgebern ist eingeschränkt.

Wert = 10% – 30%

Es sollte kein Problem sein, einen Finanzierungspartner zu finden. Einzig Selbstständigkeit oder freiberufliche Tätigkeit könnten zum Problem werden, wenn es nur einen Darlehensnehmer gibt. Auch „hohes“ Alter (ab 40) kann ein Problem darstellen. Stichwort: Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Mit wachsender Eigenkapitalquote werden die Konditionen immer angenehmer.

Wert > 30%

Glückwunsch, Freie Auswahl! Mit dieser Eigenkapitalquote freuen sich sehr viele Banken und Versicherer über dich als Darlehensnehmer. Entsprechend angenehm sind die Konditionen.

Wert weit darüber

Statt eines Annuitätendarlehens könnte man nun über einen sogenannten Volltilger nachdenken. Hierdurch nimmt man sich die Ungewissheit wo die Zinsen nach Ende der Zinsbindungsfrist sein werden und weiß genau, dass in x-Jahren das Projekt zu den aktuellen Konditionen bezahlt ist.

Zinsbindungsfrist

Nun muss man sich noch Gedanken über die Zinsbindung machen. Hier muss man sich zwischen möglichst niedrigen Zinsen und Planungssicherheit entscheiden. Hat man wenig Eigenkapital, wird man sich eher für die Sicherheit einer längere Zinsbindung entscheiden, während bei niedrigeren Finanzierungssummen eher die besseren Konditionen den Ausschlag geben werden.

In der Praxis ist eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren ein guter Kompromiss zwischen gutem Zins und Planungssicherheit. Dies sollte jedoch selber für sich selbst anhand seiner Eckdaten herausfinden. Ein praktisches Hilfsmittel hierfür ist der Sollzinsbindungsrechner der Interhyp.

Tilgungssatz

Die Höhe der Tilgung ist entscheident dafür, wie schnell das Darlehen abbezahlt ist. Eine hohe Tilgung bedeutet frühere Schuldenfreiheit. Eine zu hohe Tilgung kann allerdings dazu führen, dass der Darlehensgeber einem nicht mehr zutraut die monatliche Rate berappen zu können. Die Folge wäre, dass man keine Finanzierung bekäme.

Bei der Wahl des richtigen Tilgungssatzes sollte man am Ende des Tages noch immer ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um potentielle Reparaturen zu bezahlen, zu verreisen und sich auch mal etwas zu gönnen. Liegt zu viel Geld auf dem Konto kann man dieses dann noch immer per Sondertilgung zum Abbau der Restschuld einbringen.

Unter 2% sollte nach landläufiger Meinung die Tilgungsrate nicht sein, da man sonst Gefahr läuft noch während der Rente das Haus abzahlen zu müssen.

Angebote der Darlehensgeber einholen

Egal ob man sich alleine auf die Suche begibt oder sich einen Profi mit ins Projekt holt, Angebote müssen her und verglichen werden. Wir haben hierfür die Dienste eines Finanzierungsberaters genutzt und selbst diese vorher untereinander verglichen. Schließlich breitet man ja seine gesamte finanzielle Situation vor einer solchen Person aus, da möchte man dann auch möglichst sicher sein, dass man in guten Händen ist.

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Einnahmen / Ausgaben / Vermögen

Um bewerten zu können, ob man kreditwürdig und ob der errechnete Finanzierungsbedarf tatsächlich zu bewältigen ist, werden viele Dokumente benötigt. Diese sollte man für einen Termin bei Bank oder Berater zur Hand haben:

Einnahmen von Angestellten/Beamten

  • Einkommensnachweise / Bezugsmitteilungen der letzten drei Monate, auch für Nebenjobs
  • Elektronische Lohnsteuerbescheinigung oder Dezember Abrechnung
  • Einkommensteuerbescheide der letzten beiden Jahre
  • Aktuelle Rentenbescheide
  • ggf. Scheidungsurteil, Nachweis des Unterhaltsanspruches oder der Unterhaltsverpflichtung

Einnahmen bei Freiberuflern/Selbständigen

  • Aktuelle BWA und die des Vorjahres (mit Summen und Saldenliste)
  • Einnahmen-/Überschussrechnungen der letzten drei Jahre
  • ggf. Jahresabschlüsse/Bilanzen der letzten drei Jahre

Alterseinkünfte

  • Renteninformation zur Regelaltersrente bzw. Pensionsinformation
  • Nachweise der voraussichtlichen Altersrente aus betrieblicher Altersvorsorge
  • Nachweise der voraussichtlichen Altersrente aus privater Altersvorsorge inkl. Beitragsnachweis

Ausgaben

  • Unterhaltszahlungen
  • private/freiwillige Krankenversicherung
  • laufende Kreditverträge
  • usw.

Vermögen

  • Eigenkapitalnachweise in Form von Konto/Depozauszügen
  • Rückkaufwerte von kapitalbildenden Lebensversicherungen
  • Nachweis eines bereits im Besitz befindlichen Grundstückes
  • Nachweis von Fremdmitteln (Nachrangdarlehen, o.ä.)
  • Sonstiges Vermögen

Termin bei einem Finanzierungsberater

Ist die Entscheidung gefallen sich an einen Finanzierungsberater zu wenden, kommt es dann irgendwann zum ersten Termin.

Zusammen mit einer Liste der regelmäßigen Ausgaben und den persönlichen Präferenzen der Bauherren kann der Finanzierungsberater nun am Rechner vorsortieren, welche Darlehensgeber in Frage kommen könnten. Hierfür ist er an eines der Profiportale von Interhyp, Dr. Klein oder wie sie alle heißen, angeschlossen.

Die Liste der über 600 Kreditinstitute und Versicherer schrumpft dann aufgrund der Eckdaten recht schnell auf eine überschaubare Anzahl zusammen. Einige fallen heraus, da sie nur regional tätig sind, andere finanzieren nur bestimmte Berufsgruppen und wieder anderen ist eventuell die Eigenkapitalquote zu niedrig.

Eine Kennzeichnung nach Ampelschema in den einzelnen Zeilen zeigt, ob eine Finanzierung generell denkbar wäre.

Während bei roten Einträgen eine Finanzierung ausgeschlossen ist, sind Unternehmen mit grüner Markierung, Darlehensgeber die potentiell bereit wären das Projekt zu finanzieren.

Gelbe Markierung bedeuten, dass im Einzelfall entschieden werden muss, eine Finanzierung jedoch nicht ausgeschlossen scheint.

Nun hält man sich natürlich an diejenigen Anbieter, die die besten Konditionen bieten. Neben dem augenscheinlichsten Merkmal, dem Zinssatz, sind auch folgende Leistungsmerkmale bares Geld wert:

  • Bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Höhe des Bereitstellungszinses
  • Konditionen für Sondertilgungen
  • Kostenlose Anpassung des Tilgungssatzes
  • Kostenlose Rückführung von nicht abgerufenen Mitteln aus dem Darlehen

Finanzierungsangebote

Hat man seine Favoriten gekürt oder war man direkt bei seiner Hausbank, erhält man entweder noch im Termin oder im Nachgang, Angebote der gewählten Darlehensgeber. Nun kann man ganz in Ruhe vergleichen und rechnen, was die Zahlen für einen bedeuten.

Vorsicht: Die Angebote gehen meist von einem sofortigen Tilgungsbeginn aus!

Bei einem Neubauvorhaben ist dies aber die Ausnahme, da man erst mit Fertigstellung und Übernahme des Hauses beginnt zu tilgen. In aller Regel ist also gegenüber der Angebotsrechnung noch mehr an Restschuld zum Zinsbindungsende offen.

Ist der passende Kandidat gefunden, kann der Finanzierungsberater nun, nachdem man ihm seine Einverständnis dafür gegeben hat, eine volle Anfrage bei der Bank starten. (War man direkt bei einem potentiellen Darlehensgeber ist dieser Teil meist schon im ersten Termin erfolgt.)

In deren Folge werden nun die im System hinterlegten Daten an die Bank übermittelt und durch diese geprüft. Im gleichen Atemzug wird auch eine Bonitätsabfrage bei der SchuFa gestartet. Teilweise werden von den Banken und Versicherern weitere Dokumente angefordert, um über die Anfrage verbindlich befinden zu können.

Besonders als Freiberufler oder Selbstständiger sollte man sich darauf gefasst machen. Für ältere Personen (Menschen über 40!) kann die Wohnimmobilienkreditrichtlinie Probleme bereiten.

Hält die Bank das Risiko für zu hoch, erhält man eine Absage und muss dann den nächstbesten Kandidaten aus der Liste der potentiellen Finanzierer anfragen. Jede angefragte Bank hinterlässt dadurch dann bei jedem potentiellen Darlehensnehmer einen Eintrag über eine Anfrage bei der SchuFa.

Unbestätigten Quellen zufolge, wirken sich viele Anfragen für Kredite ohne eine darauf folgende, tatsächliche Eintragung eines solchen, negativ auf den sagenumwobenen SchuFa Score aus. Es soll schon Bauwillige gegeben haben, die aufgrund massenhafter Anfragen bei Banken einen so schlechten Score erhielten, dass sie keine Finanzierung zustande bekamen, obwohl sie keine Leichen im Keller hatten. Natürlich kann es sich dabei um einen urbanen Mythos handeln. Aber wer möchte schon darauf wetten, wenn es um den Traum vom Eigenheim geht?

Geht der angefragte Darlehensgeber davon aus, dass er ein akzeptables Risiko mit der Finanzierung des Projektes eingeht, erhält man eine positive Rückmeldung und kann sich daran machen den Darlehensvertrag zu schließen.

Von Bank, Versicherer oder mittelbar über den Finanzierungsberater erhält man die Finanzierungsunterlagen. Nun studiert man diese in Ruhe zuhause und lässt Fragen durch seinen Ansprechpartner erklären. Sind alle Fragen und Unstimmigkeiten geklärt, folgt der erste Unterschriftenmarathon des Bauvorhabens.

Hat man einen Finanzierungsberater eingeschaltet, so leitet dieser die Unterlagen dann über sein B2B-Portal und per Post an den Darlehensgeber weiter. Dieser Schritt sichert ihm/ihr die Provision.

Das Darlehen, bis zur Fertigstellung des Hauses

Nach einigen Tagen/Wochen erhält man dann das erste Mal Post von der Bank. Hierbei handelt es sich dann um die Finanzierungsbestätigung.

Das Datum in diesem Schreiben gibt den Start der Zinsbindungsfrist an!

Direkt zusammen mit der Finanzierungsbestätigung oder kurz danach, erhält man eine Liste von Auszahlungsvoraussetzungen. Diese müssen erfüllt sein, um erstmals Geld von der Bank zu sehen.

Auch weitere Unterschriften sind nötig. Hat man sich für ein gefördertes Darlehen der KfW entschieden, erhält man von der finanzierenden Bank auch noch einen Stapel mit Unterlagen zum KfW Darlehen, da die KfW nicht direkt in Kontakt mit dem Darlehensnehmer tritt. Die finanzierende Bank fungiert als durchleitende Bank.

Hat man nicht persönlich vor einem Bankmitarbeiter gesessen, um Unterschriften zu leisten, muss man sich per PostIdent legitimieren und übersendet damit dann den nächsten Schwung, unterschriebener Papiere an die Bank.

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Auszahlungsvoraussetzungen

Nun geht es daran Auszahlungsvoraussetzungen zu erfüllen. Der Darlehensgeber muss im Bilde sein, was und wo gebaut wird. Vor allem aber muss die Grundschuld eingetragen werden, die ja die Sicherheit für die Bank darstellt. Das Abarbeiten der Auszahlungsvoraussetzungen ist eine anstregende und zeitraubende Arbeit, da hier Dokumente von allerlei Parteien benötigt werden. Bei uns war die Liste eineinhalb A4- Seiten lang. Manche Voraussetzungen konnten gar nicht erfüllt werden. Kommt so etwas vor, muss man ganz offen mit der Bank kommunizieren und um Klärung bitten.

Zumindest in unserem Fall ist die Hotline der Bank hier sehr hilfreich und in der Regel auch freundlich gewesen. Freundliches Nachfragen hilft!

Zahlungsabruf

Bei einem sogenannten Annuitätendarlehen bekommt man die Darlehenssumme nicht einfach auf das Konto überwiesen. Meist ist es jedoch möglich einen kleinen fünfstelligen Betrag zur Begleichung von Kleckerrechnungen anzufordern. Dieser wird einem dann tatsächlich auf das eigene Konto überwiesen. Vorausgesetzt natürlich es sind sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen, allen voran die Eintragung der Grundschuld, erfüllt. Die Ausgaben aus dieser Zahlung müssen dann der Bank natürlich nachgewiesen werden.

Dann darf man sich erstmalig daran machen einen Zahlungsabruf zu starten. Dieser geschieht über das Ausfüllen eines Formulares. Aus diesem gehen Grund, Zahlungsempfänger und Betrag hervor. Außerdem sind entsprechende Belege/Rechnungen beizufügen. Hat man einen Betrag vorab aus eigenen Mitteln verauslagt, muss diese Zahlung mit einem Kontoauszug / Überweisungsbeleg nachgewiesen werden.

Befindet man sich bereits beim Bau, sind sogenannte Bautenstandsberichte und dokumentierende Fotos beizufügen.

Zahlungsabrufe müssen unterschrieben im Original per Post zur Bank!

Da man meist ein Zahlungsziel einhalten muss (oft 14 Tage), ist es hilfreich einen Scan vorab per E-Mail an die Bank zu senden, damit man nicht in Verzug gerät.

Erste Zahlung

Sind alle Voraussetzungen erfüllt und der Zahlungsabruf erfolgreich durchgegangen, weist die Bank die Zahlung an. Über die erfolgte Zahlung erhält man ein Schreiben mit Informationen wann, welche Summe an wen genau ausgezahlt wurde. Außerdem erfährt man den aktuellen Kontostand (Darlehenssumme / ausgezahlte Summe / Rest).

Ebenso bekommt man mitgeteilt welchen Betrag für Zinsen man ab sofort an die Bank abführen muss. Dieser Wert steigt dann im Laufe des Bauvorhabens natürlich analog zum Baufortschritt, entsprechend der geleisteten Zahlungen. Mit wachsendem Haus erhält man so eine wachsende Doppelbelastung aus laufender Mietzahlung und Zinszahlung für den Neubau.

Nicht vergessen von Anfang an die fälligen Zinszahlungen ins Projektbudget mit einzurechnen!

Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit

Während manche Banken für über 12 Monate auf die Zahlung eines Bereitstellungszinses verzichten, ist man bei manchen Banken bereits nach 3 Monaten in der Pflicht.

Zum Ende dieser Frist muss man dann nicht nur für bereits abgerufenes Geld zahlen, sondern auch für Geld, welches noch auf dem Darlehenskonto auf die Verwendung wartet. Der zu zahlende Zins liest sich meist erstaunlich niedrig. Dieser gilt aber je Monat und nicht wie sonst üblich pro Jahr.  0,25% bedeuten so zum Beispiel eigentlich 3%. Der Zinssatz ist also alles andere als lächerlich, vor Allem, wenn man bisher kaum Geld abgerufen hat.

Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit um, kann es teuer werden!

Zusammenfassung

  1. Findet heraus was euer Projekt kosten wird.
  2. Findet heraus was ihr euch leisten könnt.
  3. Erwerbsnebenkosten können meist nicht finanziert werden.
  4. Die Einbauküche, Mobiliar, Leuchten usw. können in der Regel nicht mitfinanziert werden.
  5. Seit vorsichtig bei der Annahme von Eigenleistungen. Sind diese wichtig, um die Eigenkapitalquote zu erreichen führt kaum ein Weg mehr daran vorbei.
  6. Wenn es darauf hinausläuft, dass ihr das Projekt finanziell nicht stemmen könnt, wartet lieber ein wenig ab und verbessert eure Position (mehr Eigenkapital, weniger Ausgaben, Ablauf von laufenden Krediten).
  7. Finanzierungsangebote gehen vom sofortigen Tilgungsbeginn aus. Beim Neubau tilgt man jedoch erst nach Fertigstellung. Dadurch ist die verbleibende Restschuld nach Zinsbindungsende höher, als im Angebot angenommen.
  8. Habt ein Auge auf euren SchuFa Score. Tragt dafür Sorge, dass ihr nicht selbst durch unnötige Kreditanfragen den Wert in die Höhe treibt.
  9. Die Zinsbindungsfrist startet mit dem Datum der Annahme des Darlehensvertrages durch die Bank, nicht erst nach Fertigstellung des Hauses.
  10. Zahlungsabrufe, wenn möglich vorab per E-Mail an die Bank senden, das verkürzt die Bearbeitungszeit.
  11. Ab dem ersten Zahlungsabruf müssen Zinsen auf das abgerufene Kapital gezahlt werden.
  12. Habt ihr Fragen oder Probleme, wendet euch vertrauensvoll an euren Finanzierungsberater, Kundenbetreuer oder die Hotline des Darlehensgebers. Reden hilft!
  13. Ihr seid die Einzigen, die sich für euer Projekt wirklich interessieren!
    Daher müsst ihr es sein, die das Projekt treiben. Behaltet den Überblick und kommuniziert!

 

Lesetipp

Immobilienfinanzierung für Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier Wände

Das sehr aktuelle Buch (Dezember 2016) gibt einen guten Überblick über Fallstricke und Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Tipps helfen das für sich Optimale herauszuholen und nicht völlig dumm vor Bankberater oder Finanzierungsvermittler da zu stehen.

 

 

 

6 Antworten

  1. Robert sagt:

    Kennt ihr schon die Kosten für die Erschließung (Grundstücksgrenze zum Haus) für Wasser, Abwasser, Strom, 2xInternet)? Ich glaube nen TV-Kabelanschluss gibt nicht, oder? Eventuell noch Gas?

  2. Henric sagt:

    Trink-und Abwasser dind zusammen ca. 2500. Strom ist fix genau 703,-. DNS Ne=Kabel oder Telekom sind jeweils 599,-. Dazu kommen Kosten für die Erdadbeiten. Wobei bei drm Wert fpr Wasser die schon mit drin sind. Dann gilt es nur Strom und Internet so zu koordinieren, dass die ihre Keitungdn gleich mit reinwerfen.

  3. Robert sagt:

    Danke, Gas braucht man ja eventuell nicht. Dann muss man sich nur noch zw. DNS-Net und TCom entscheiden. Beides bräuchte man ja nicht. Hat schon jmd. Erfahrungen mit Banken gemacht wg. der nicht Existenz eines eingemessenen in Grundbuch eingetragenen Grundstücks?

  4. John sagt:

    Hi Robert, alle Nachbarn aus Quartier 3.1 haben bereits Erfahrungen mit Banken und diesem Thema gemacht.

    Tatsächlich ist es etwas komplizierter, da die Banken sich bereiterklären müssen auf die Verwertung des gesamten Flustückes, welches sich anfänglich alle Bauherren des Quartiers teilen, zu verzichten. (vgl.: https://unserbaublog.de/es-ist-komplizierter-als-man-erwartet-teil-2-grundschuld/).

    Im Nachgang der Beurkundung beim Notar, sendet dieser ein entsprechendes Schreiben an die Bank. Das hat bei allen Bauherren von Quartier 3.1, inklusive uns, funktioniert. Dauerte aber im Einzelfall ein wenig……

  5. Eine sehr schöne Zusammenstellung. Wir empfehlen unseren Lesern für den Puffer immer nochmal 5-10 Prozent der Bausumme einzuplanen. Oft kommt es im Bauablauf zu einer Nachbemusterung und Nachträgen, weil man noch eine Idee für die Ausführung hat oder andere Wünsche entstehen. Auch die Behörden sorgen immer mal wieder für unangenehme Post. Hier ist es eine Genehmigung und da eine Abnahmebescheinigung, die natürlich alle Geld kosten.
    Zudem ist es bei fast jedem Hausbau empfehlenswert einen externen Dienstleister für die Bauüberwachung zu beauftragen. Versteckte und unentdeckte Mängel sind ein unkalkulierbares Risiko. Die Kosten für die Bauüberwachung sind in der Regel gut angelegt, müssen aber auch die Finanzierungsrechnung mit aufgenommen werden. Weiterhin viel Erfolg!

    • John sagt:

      Vielen Dank. Tatsächlich benötigt man etwas finanziellen Spielraum, wie wir bereits beim Thema Bodenplatte feststellen durften, um das Projekt tatsächlich zum Erfolg zu führen, bzw. nicht so viel einsparen zu müssen, dass man später unzufrieden mit dem Ergebnis ist. Auch das Thema baubegleitende Qualitätskontrolle haben wir auf dem Schirm und empfehlen sie jedem, diese auch zu nutzen. Auch wenn man hierfür zusätzlich Geld in die Hand nehmen muss. Ob man diese Kostenposition allerdings mit in die Finanzierung bekommt, wage ich zu bezweifeln, da hieraus ja keine Wertsteigerung der Immobilie resultiert.

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