Der Entschluss ist gefasst, ein Grundstück steht in Aussicht, nur dummerweise sind keine 500.000€ im Sparschwein. Eine Finanzierung muss her. In diesem Artikel schreibe ich darüber, was für eine Finanzierung nötig ist und gebe ergänzend zu meinen anderen Beiträgen zur Finanzierung ein paar Tipps.

Eigenkapital

Ein zentraler Punkt bei der Finanzierung des Traumhauses oder auch der Eigentumswohnung, ist das Eigenkapital.

Leere Taschen

Ohne Eigenkapital läuft beim Hausbau nichts.

Selbst wenn man nicht das ganze Projekt aus der Portokasse stemmen kann, 20-30 Prozent der Kosten sollte man nach landläufiger Meinung aus eigenen Mitteln aufbringen können. Positiver Nebeneffekt, die Banken bedanken sich in der Regel mit besseren Konditionen. Bei vielen Darlehensgebern stellen 10 Prozent Eigenkapitalquote sogar das Minimum des Möglichen dar. Es existieren jedoch auch Angebote für Bauwillige ohne Eigenkapital. Die Konditionen hierfür sind dann allerdings um Größenordnungen schlechter, als mit prall gefülltem Konto.

Nicht vergessen darf man dann noch die Erwerbsnebenkosten, wie Makler, Notar, Grundbuchamt und Grunderwerbsteuer, welche auch aus dem Privatvermögen bewältigt werden müssen.

Und dann sind da noch die leeren Räume im Haus, die mit Küche, Möbeln und Leuchten ausgestattet werden müssen. Eventuell besteht die Gattin oder Lebensabschnittgefährtin ja sogar auf Gardinen, Vorhängen, Plissees oder sonstwas an den Fenstern und möchte das Heim sogar noch irgendwie wohnlich machen. Auch hierfür muss man die Mittel selbst aufbringen.

Tipps bei mangelndem Eigenkapital

Kapitalbildende Lebensversicherungen können übrigens als Eigenkapital beliehen werden. Aber Vorsicht! Nur wenn die Beleihung in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie steht, wirkt sich das nicht steuerschädlich aus. Ein Anbieter hierfür ist z.B. die Volksbank Weschnitztal.

Eine weitere Möglichkeit sind sogenannte Nachrangdarlehen. Diese werden von einigen Banken als Eigenkapitalersatz akzeptiert, da Anbieter von Nachrangdarlehen auf eine Eintragung im Grundbuch verzichten. Allerdings sind diese Darlehen kein Schnäppchen und liegen mit Zinsen jenseits von 6% weit oberhalb dessen, das man derzeit für ein übliches Annuitätendarlehen rechnen muss.

Die anstrengendste Variante Eigenkapital einzubringen sind die berühmten Eigenleistungen, auch Muskelhypothek genannt. Hierbei nimmt man kein Geld, sondern Hammer, Spachtel, Schippe und Farbroller in die Hand. Verpflichtet man sich zum Beispiel dazu die Malerarbeiten selbst durchzuführen und hat einen Materialbedarf von 3.000€, dann tut die Bank so als hätte man zusätzliche 3.000€ an Eigenkapital eingebracht. Für jeden Euro an Material, den man von der Bank erhält, nimmt die Bank dann einen Euro an Wert für die Arbeitszeit an. Man bekommt hier also nicht mehr Geld, man erhöht nur seinen Eigenkapitalanteil und verbessert damit eventuell die Kreditkonditionen.

Bedenken sollte man hier jedoch, dass es sich bei Eigenleistungen keineswegs um leicht verdientes Geld handelt.

Bonität

Dann geht es um die finanzielle Leistungsfähigkeit. Wieviel bleibt am Ende des Monats übrig, wenn man alle Einnahmen und Ausgaben gegeneinander rechnet?

Haushaltsplan

Ein aktueller Haushaltsplan ist außerordentlich hilfreich.

Möchte man die Immobilie später selbst bewohnen, so darf man sich natürlich die momentane Kaltmiete und ggf. Kosten für einen Fahrzeugstellplatz herausrechnen. Für die überschlagsweise Berechnung der monatlichen Nebenkosten im künftigen Haus wird folgende Formel empfohlen:

Monatliche Nebenkosten = Wohnfläche x 3€

Die potentiellen Darlehensgeber bewerten die Bonität aufgrund eigener Formeln und Vorgaben. Kommt man aber selber auf ein dickes Plus unter dem Strich, dann  darf man frohen Mutes sein. Hauptsache man hat sich bei der Aufstellung nicht selbst beschummelt und auch Planzahlen für künftige Urlaube und Rücklagen für Reparaturen berücksichtigt. In diesem Beitrag bin ich auf dieses Thema etwas detaillierter eingegangen.

Erschwerende Umstände

Bestehende Kredite

Gibt es noch alte Verpflichtungen aus Konsumkrediten?

Hier sollte man prüfen, ob es nicht lohnend wäre, diese vorzeitig abzulösen, um eine höhere Rate für die Baufinanzierung darstellen zu können. Verfügt man über ein stattliches Einkommen, kann es allerdings wertvoller sein Eigenkapital zu schonen und somit die Kreditsumme niedriger zu halten.

Selbstständigkeit

Man mag es nicht glauben, aber selbst als erfolgreicher Gewerbetreibender hat man es schwer einen Finanzierungsgeber zu finden. Das geht so weit, dass manche Kreditinstitute, wie z.B. die INGDiBa, Selbstständige überhaupt nicht finanzieren. Hier hat es dann jemand mit einem niedrigen, vermeintlich sicheren Einkommen besser, als der Geschäftsführer eines florierenden Unternehmens. Auch Freiberufler stehen nicht unbedingt besser da.

Zu hohes Alter

Das hört sich doof an, ist leider auch doof. Kommt man nicht mit Mitte 20 auf die Idee ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, kann es trotz guter Bonität und Eigenkapital schwer werden eine Finanzierung auf die Beine gestellt zu bekommen. Schuld hieran ist die am 21.03.2016 in Kraft getretene „Wohnimmobilien Kreditrichtlinie“ oder kurz „Wkr“. Diese geht auf eine, vom Europäischen Parlament in Richtlinie 2014/17/ЕU beschlossene Initiative zurück, die die Mitgliedsstaaten in nationales Recht umzusetzen hatten. Diese soll vor allem Bauherren davor schützen sich zu überschulden. Leider hat es die Bundesregierung mit uns richtig gut gemeint und die Richtlinie besonders stringent gehalten.

Was sich eigentlich gut liest und vor allem dem Verbraucherschutz dienen soll, führt allerdings dazu, dass ältere Darlehensinteressenten bei der Kreditvergabe diskriminiert werden.

Meist haben Immobiliendarlehen eine kalkulatorische Laufzeit von ca. 25 Jahren. Startet man nun mit Mitte 40 in den Traum vom Eigenheim, so kommt man während der kalkulatorischen Laufzeit in den Bereich des Rentenbezuges, was dazu führen kann, dass ein Darlehen nicht gewährt wird. Dass innerhalb von 25 Jahren aber auch Sondertilgungen geleistet werden könnten oder man aufgrund einer Gehaltserhöhung den Tilgungssatz anhebt, darf von Banken nicht mit eingerechnet werden.

Im vergangenen Jahr hat das bereits dazu geführt, dass ältere Eigentümer von Einfamilienhäusern z.B. keine Darlehen mehr zur energetischen Sanierung ihres Eigenheimes bekommen haben. Auch die Bundesregierung hat nun schon erkannt, dass die aktuelle Fassung des Gesetzes über das Ziel hinausschießt und plant die Überarbeitung der Richtlinie.

Schlechter SCHUFA Score

Mit einem schlechten SCHUFA Score an der Backe wird es sehr schwer werden eine Bank für eine Immobilienfinanzierung zu gewinnen. Hier hilft nur Zeit und kontinuierliches Arbeiten an der Verbesserung des Scores.

Hilfreiche Seiten

Zum Beginn eines solchen Projektes steht man allein auf weiter Flur und hat in der Regel noch nicht einmal eine Ahnung was das Ganze kosten wird. Um sich eine Vorstellung davon zu machen, welches Projektvolumen man bestenfalls stemmen kann, sind folgende Seiten hilfreich:

Haushaltsrechner der Interhyp

Hier lässt sich recht leicht und überschlagweise errechnen, welchen monatlichen Betrag man für eine Finanzierung zur Verfügung hat. Ich rate allerdings dringend dazu eher eine eigene Aufstellung mit wirklich allen Ein- und Ausgaben anzufertigen.

https://www.interhyp.de/haushaltsrechner/

Budgetrechner der Interhyp

Wie viel darf das Projekt kosten ist auch eine wichtige Frage, mit der man sich als angehende Bauherrschaft herumschlägt. Beim Budgetrechner der Interhyp kann man das Ergebnis des Haushaltsrechners oder der eigenen Berechnung, hypothetische Zinsbindungsfristen und Zinssätze, sowie das verfügbare Eigenkapital eingeben und erhält eine Einschätzung über das finanzierbare Volumen.

https://www.interhyp.de/budgetrechner/

Wie wirken sich Kreditkonditionen und Tilgung aus?

Möchte man schnell einmal Konditionen von Kreditinstituten vergleichen oder eine Runde herumspielen, dem lege ich diesen sehr gut gemachten Finanzierungsrechner ans Herz. Das Blog ist im Übrigen auch sehr lesenswert!

http://www.baublog-werder.de/tilgungsrechner/

Ist das geplante Projekt für mich finanzierbar?

Finanzierungsrechner findet man an jeder Ecke. Leider bekommt man bei den meisten Angeboten keine Ergebnisse, ohne persönliche Daten eingeben zu müssen. Möchte man einfach mal herumrechnen, dann hilft die folgende Seite. Hier lassen sich alle Eckdaten ohne persönliche Daten eingeben und man erhält eine Einordnung nach Ampelschema. Natürlich ersetzt dieses Ergebnis nicht die persönliche Beratung und Betreuung durch einen Finanzierungsberater. Ob man den dann angezeigten Kreditkonditionen traut, muss man dann auch selber wissen.

https://www.finanzierung-ohne-eigenkapital.de

Interhyp Zinsradar

Hat man noch ein wenig Zeit für das Immobilienprojekt, dann ist auch das Zinsradar der Interhyp sehr hilfreich. Nachdem man hier seine Eckdaten zur Finanzierung eingetragen hat, erhält man in frei wählbarem Rhythmus eine Meldung über das aktuelle Zinsniveau. Hier lässt sich dann über die Zeit gut erkennen, ob die Zinsen gerade ein wenig steigen oder ob sie gerade eher fallend sind. Zuletzt konnte man im Dezember 2016 erkennen, dass die Zinsen, zwar auf niedrigem Niveau verbleibend, dennoch leicht anstiegen. Bei Summen von mehreren hunderttausend Euro lohnen sich auch 0,01% weniger und sparen über die Jahre viel Geld.

https://www.interhyp.de/zins-radar-anmeldung-rechner-1/

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