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Parallel zur Suche nach einem geeigneten Partner zum Bau eines Hauses, starteten wir die Suche nach einem Grundstück ohne Bauträgerbindung. Anfänglich hatten wir angenommen, dass nur Grundstücke im südlichen Berlin schwer zu bekommen und teuer seien. Sehr schnell merkten wir, dass das Gleiche auch für Berlins Umland, den sogenannten Speckgürtel gilt.

Standortbestimmung

Mit dem Ziel ein Haus zu bauen mussten wir uns erstmalig aktiv mit dem Berliner Umland auseinandersetzen. Von welchen Orten kommen wir beide möglichst gut zur Arbeit, war die zentrale Frage.

Da wir beide in Berlin (Schöneberg und Friedrichshain) arbeiten, fiel der Norden von Berlin völlig aus. Auch der Westen, schied für uns aus. Der Gedanke uns täglich über Heerstraße, B96 oder B96a in die Berliner City durchzuwühlen erschien uns zu wenig erstrebenswert.

Östlich von Berlin wollten wir auch nicht, da von hier zumindest der Weg nach Schöneberg zu lang gewesen wäre.

Es blieb also nur noch der Bereich süd und südwestlich von Berlin. Mein persönlicher Favorit: Teltow mit guter Infrastruktur und S-Bahn-Anschluss an Berlin.

Der Speckgürtel ist zu fett

Mit der Wende und verschärft durch den darauffolgend einsetzenden Umzug der Regierung nach Berlin, wurden die Grundstücke im Umland von Berlin zur günstigen Alternative für Bauwillige. Inzwischen ist es allerdings sehr kostspielig und zudem sehr schwer ein Grundstück direkt an der Grenze zu Berlin zu bekommen.

Kleinmachnow und Teltow sind so gut angebunden, dass wenn man das Ortsausgangsschild übersieht, kaum mitbekommt, dass man soeben Berlin verlassen hat.

Dummerweise ist das auch anderen, nur eben wesentlich früher aufgefallen.

Großziethen wäre eine Alternative gewesen, zwar ohne S-Bahnhof, aber so nah an Berlin Rudow, dass man die dortige U-Bahn hätte nutzen können. (Bekanntlich hat die Berliner S-Bahn ja ohnehin ständig Probleme und fährt vor allem im Winter kaum 😉.)

Leider gab es hier während unserer Suche kein einziges verfügbares Grundstück.

Als einzig verbliebene Alternative mit guter Anbindung blieb die Gemeinde Mahlow-Blankenfelde. Hier gab und gibt es noch immer eine vielfältige Auswahl an Grundstücken mit und ohne Bauträgerbindung. Perfekt, wenn man bedenkt, dass auch Mahlow und Blankenfelde an die Berliner S-Bahn angebunden sind.

Wenn da bloß nicht der Fluglärm wäre

An einem schönen Sonntag im August klapperten wir diejenigen Grundstücke in Mahlow und Blankenfelde ab, die bei den bekannten Portalen als verfügbar ausgewiesen waren. Hier herrschte zum Zeitpunkt unseres Besuches rege Bautätigkeit. Keine 5 Minuten nachdem wir am angebotenen Grundstück im Musikerviertel angelangt waren, flog eine Passagiermaschine auf uns zu und über uns hinweg. Dabei produzierte sie so ohrenbetäubenden Lärm, dass wir uns, selbst im Auto sitzend, kaum noch verständigen konnten. Man hatte das Gefühl das Fahrwerk der Maschine anfassen, bzw die Profiltiefe der Räder messen zu können. Ein gemütliches Sonntagsfrühstück im Garten bei dieser Lärmkulisse kaum denkbar. Erstaunlich genug, dass viele Bauherren diesen Makel bereit waren in Kauf zu nehmen und munter bauten.

Zurück zu Hause bemühte ich dann einmal die Fluglärmprognose des BER. Diese führt für den Chopinring folgende Daten:

  • Überflughöhe: 310 m
  • Dauerschallpegel Tag 61 dB(A) und 54 dB(A) in der Nacht
  • Maximal 77 dB(A)

Dabei entsprechen 70 dB(A) in etwa einem laufenden Haarföhn. Wenn man dann noch bedenkt, dass dank logarithmischer Skala, 80 dB(A) bereits als in etwa doppelt so laut als der Vergleichs-Föhn wahrgenommen werden, entsprechen 77 dB(A) schätzungsweise dem Lärmpegel von 1,7 Föhns. 😂

Dann halt Großbeeren

Nächstes Ziel war dann Großbeeren, welches noch immer gut angebunden ist. Zwar keine S-Bahn, aber einen Katzensprung von Marienfelde über die B101 entfernt und mit einem Regionalbahn Bahnhof gesegnet. Dadurch, dass Großbeeren nordwestlich der Einflugschneise des Flughafens BER liegt, vom Fluglärm her voraussichtlich absolut in Ordnung. Doch hier gab es leider nur Grundstücke in Diedersdorf, welches zwar zu Großbeeren gehört, aber südwestlich in Richtung Mahlow und damit zurück in der Einflugschneise. Außerdem war uns dann doch etwas zu weit ab vom Schuss. Das sahen offenbar auch andere Suchende so, denn noch immer (01/2017) sind hier die Grundstücke zu haben, die wir schon im August nicht haben wollten.

Wie erweitern den Suchkreis für unser Grundstück

Sind wir bei Konzerten eher die Kandidaten für die erste Reihe, waren wir bzgl. des Grundstücks nun bereit eine größere Entfernung zu akzeptieren. Aber bitte innerhalb des Autobahnrings, den die A10 rund um Berlin bildet, auch wenn jenseits davon die Grundstückspreise massiv niedriger liegen als innerhalb.

Der Berliner Ring

Der Berliner Ring bzw. BAB 10

Ludwigsfelde

Damit kam nun Ludwigsfelde in unseren Fokus. Mit zwei Regionalbahnhöfen: Struveshof Richtung (Ost/West) und Ludwigsfelde City (Nord/Süd), der A10 mitten durch den Ort und 15 Minuten zur südlichen Stadtgrenze Berlins eine noch akzeptable Entfernung für uns. In Ludwigsfelde wird bzgl. Infrastruktur alles geboten, was man zum täglichen Leben braucht.

Hier stießen wir zuerst auf die Tamax, die in Ahrensdorf einige vollerschlossene, bauträgerfreie Grundstücke zum Verkauf anbietet. Mit 200€ den Quadratmeter allerdings nicht gerade zum Schnäppchenkurs und nur durch einen Erdwall von der Bahnstrecke und der L79 getrennt.

Dann war da noch der Rousseau Park.  Einen Blick auf die Website später, waren wir verliebt. Das städtebauliche Konzept sprach uns sofort an. Einzelne Dörfer mit einigen Grundstücken, getrennt von den anderen Dörfern durch Streuobstwiesen und einen öffentlichen Park. Wie sich später herrausstellte auch die Grundstückpreise für das Gebotene in Ordnung. Perfekt für uns, da wollen wir hin.

Skeptiker werden nun einwerfen, dass ein Grundstück in Ludwigsfelde ja mal nun so genau mitten in der Einflugschneise des BER liegt. Stimmt. Allerdings weiß die Fluglärmprognose hier mit folgenden Werten aufzuwarten:

  • Überflughöhe: 990 m
  • Dauerschallpegel Tag <52 dB(A) und <45 dB(A) in der Nacht
  • Maximal 68 dB(A)

In allen Bereichen also mindestens halb so laut als im Negativbeispiel Mahlow, da die Maschinen dann noch in der dreifachen Höhe unterwegs sind. Unserer Ansicht nach noch akzeptabel. Aber auch hier wird es die Zukunft zeigen.

Hier gibt es weitere Informationen zum Rousseau Park.

Nächster Beitrag: Grundstück gefunden!

 

11 Antworten

  1. Georg sagt:

    Ob der BER jemals eröffnet steht ja ohnehin in den Sternen 🙂

  2. Sandra sagt:

    Toller und spanender Blog

    Wir brauchen Hilfe vom Rousseau Park Fachmann

    Wir interessieren uns auch schon lange für den Rousseau Park und sind in den letzten 1,5 Jahren im Abstand von ca 3 Monaten immer mal wieder vor Ort gewesen.

    Bei unserem letzten Besuch (letztes WE) kam es uns dort im Wohngebiet 3.1. deutlich lauter vor, als je zuvor. Man konnte sehr deutlich die Autobahn hören.
    Kann das sein, oder täuscht das, dass es jetzt lauter ist? Hat sich etwas verändert? Wenn ja, was?

    Wie empfinden Sie denn den Lärm, der vermutlich von der Autobahn her kommt? (Zum Beispiel im Garten oder bei geöffnetem Fenster?)

    Haben Sie verlässliche Infos zu dem geplanten Lärmschutzwall (gerne mit Angabe der Quelle zum Nachlesen)?
    Wie soll sich dieser auf das Gebiet 3.1. auswirken? Gibt es eine Angabe von Dezibel,die damit planmäßig nicht überschritten werden sollen oder irgendetwas, wo man einschätzen kann, wie es zukünftig werden soll?

    Ich wäre sehr froh, wenn Sie mir hier weiterhelfen könnten.

    Viele Grüße

    Sandra

    • John sagt:

      Vielen Dank für die Blumen, Sandra.
      Über Fachmann könnte man sich streiten, aber zumindest habe ich als Anwohner einige Erfahrungen sammeln können, die ich gerne teile.

      Bezüglich des Lärmpegels kann man sicher auch geteilter Meinung sein. 20 km weiter südlich vom Rousseau Park lebt es sich sicher ruhiger, aber eben auch 20 km weiter ab vom „Schuss“.
      Die Hauptlärmquellen in Quartier 3.1 sind:

    • die A10
    • Flugzeuge
    • die Bahnstrecke Potsdam – Schönefeld
    • die L795
    • Die Pegel der Lärmquellen unterscheiden sich je nach Tageszeit, Witterung und Jahreszeit teils beträchtlich.

      Die L795
      Ist von unserem Grundstück im Quartier 3.1 nicht zu hören. In dem westlicher gelegenen Quartieren wird der Verkehr wahrscheinlich wahrgenommen werden können. Als Gegenmaßnahme ist ein Lärmschutzwall meines Wissens nach geplant, bewilligt und teils im Bau befindlich.

      Die Bahnstrecke

      Fällt nur von Zeit zu Zeit, bei Durchfahrt eines Güterzuges und nur bei Südwind auf. Das Rauschen ist in aller Regel innerhalb von einer Minuten vorbei. In unserem Haus hört man davon nichts.

      Flugzeuge im Landeanflug auf SXF

      Diese scheinen vermehrt Abends einzuschweben und machen sich je nach vom Captain gewähltem Triebwerksschub mal mehr mal weniger bemerkbar. An einigen Tagen hat man das Gefühl, dass kein einziges Flugzeug die Route über den RP fliegt. Einige Flugzeuge hört man fast gar nicht, einige sind gut wahrnehmbar.
      Hält man sich draußen auf und unterhält sich, kann es vorkommen, dass ein einzelnes Flugzeug als störend wahrgenommen wird. Wir selbst fühlen uns nicht nachhaltig eingeschränkt und können sehr gut mit der Lärmentwicklung leben. Im Haus (Porenbeton) ist von den Flugzeugen bei absoluter Stille wenig zu hören. Läuft Musik oder der Fernseher, nehmen wir Flugzeuge nicht wahr.

      A10

      Eine konstante Geräuschkulisse kommt aus Richtung Süden von der A10. Je nach Windrichtung, Witterung, Verkehrsauslastung und Jahreszeit kann man von der A10 ein konstantes Rauschen wahrnehmen. Dieses ist auf unserem Grundstück und als lärmerprobte Städter sehr gut zu tolerieren. Im Haus hören wir davon nichts.
      Tatsächlich ist die A10 insbesondere in den Morgenstunden und am Abend zu hören. Im Sommer scheint der Lärm vom Wald besser absorbiert zu werden. Allerdings muss ich gestehen, dass wir eine Lüftungsanlage haben, die wir auch konsequent nutzen. Offene Fenster sucht man bei uns vergebens. Wer gewohnt ist Nachts bei offenem Fenster zu schlafen und ein Randgrundstück mit Schlafzimmer Richtung Süden sein Eigen nennt, dürfte das ggf. anders sehen.

      Im Rahmen der Vermarktung der Grundstücke der Waldsiedlung wurde wohl ein Lärmschutzwall entlang der A10 in Aussicht gestellt. Im Bebauungsplan 35 für den Rousseaupark (Punkt 5.5.2.1), als auch dem Bebauungsplan für den Rousseau Park Süd (Punkt 5.5.3.4) findet sich dazu allerdings kein Passus, da die Lärmbelastung als zu gering angesehen wird.

      O-Ton: „In dem Lärmgutachten wurde festgestellt, dass die geplanten Lärmschutzanlagen entlang der A10 aufgrund der großen Entfernung zum Plangebiet lediglich eine geringere Pegelminderung bewirken, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 42 „Ahrensdorfer Heide – Rousseau Park Süd“ nicht mehr feststellbar ist. Um eine schalltechnisch relevante Pegelminderung im Plangebiet zu bewirken, müsste eine deutliche Erhöhung der Bauwerke erfolgen. Diese ist jedoch bautechnisch und städtebaulich kritisch zu beurteilen. Der Wegfall der Lärmschutzanlage entlang der Bundesautobahn A10 hingegen bewirkt aufgrund der baulichen Höhe und der großen Entfernung zum Plangebiet keine relevanten Pegelerhöhungen im Plangebiet.“

      Ich würde nun also davon ausgehen, dass es keine Lärmschutzwälle zur A10 geben wird, was vor allem jene Bauherren nachdenklich machen dürfte, die ein Grundstück in 400 Meter Entfernung zur A10 kaufen wollen.
      Für die Anwohner des Quartier 3.1 des Rousseau Park dürfte die Lärmsituation so ganz gut zu tolerieren sein.

      Leider sind meine Links zum RIS, in dem man die Bebauungspläne findet, nicht mehr aktuell. Irgendwo hier müssen Sie allerdings zu finden sein.

      Ich hoffe damit ein wenig geholfen zu haben.

      Beste Grüße
      John

  • Sandra sagt:

    Dankeschön für die ausführliche Rückmeldung, das hilft uns in jedem Fall weiter. Ich hoffe, dass wir uns auch bei weiteren Fragen wieder melden dürfen 🙂

  • Matthias sagt:

    Hallo John,

    ich hoffe der Baublog ist noch aktiv.
    Wir haben ein Grundstück im Quartier 4.4 reserviert und würden gerne nochmal auf die aktuelle Lärmbelastung eingehen.
    Wie ist nun deine Einschätzung nach 3-4 Jahren im RP hinsichtlich Straßen-, Schienen- und Fluglärm?
    Besonders letzterer seit Eröffnung des BER, sofern überhaupt durch Corona wirklich bewertbar?

    Viele Grüße
    Matthias

    • John sagt:

      Hallo Matthias. Naja, hinzu kommt nichts mehr, aber auf Kommentare wird noch geantwortet.
      In Summe kann ich sagen, dass wir mit der Lärmsituation bei uns im RP 3.1 sehr gut zurechtkommen. Die Flugzeuge haben uns bislang noch nie gestört. Ab und an nimmt
      man mal einen Flieger wahr, wenn man auf der Terrasse sitzt, aber dann war es das auch wieder. Bisher ist der Flugbetrieb am BER aber ja auch noch nicht wirklich repräsentativ. Aber bei rund 1.000m Überflughöhe ist es gut erträglich und zumindest für uns nicht störend. Ich denke viel stärker macht sich, insbesondere in der kalten Jahreszeit die Autobahn bemerkbar. Dies aber auch nur im Park und nicht bei uns auf dem Grundstück. Auch von der Bahnstrecke oder der L795 bekommen wir in der Regel nichts mit. Allerdings kommen wir ja auch ursprünglich aus Berlin City und sind Einiges gewohnt. Ist man da aufgewachsen wo Fuchs und Hase sich Gute Nacht sagen, mag man das anders empfinden. In den Quartieren ab 4 dürfte wohl die Autobahn das größte akustische Problem darstellen.

      Unter dem Strich fühlen wir uns nicht vom Verkehr, ob in der Luft, auf Schiene oder Straße gestört. Der eine oder andere Nachbar schafft das schon eher .

      Viel Grüße und viel Erfolg bei eurem Bauprojekt,
      John

      • Matthias sagt:

        Hallo John,
        danke dir vielmals für deine Antwort. In den Unterlagen, die wir von RP erhalten haben, ist eine Lärmschutzwand zur Autobahn geplant, ggf. ist sie auch schon gebaut. Das schauen wir uns kommenden Samstag einmal an und versuchen von der A10 einen Eindruck zu erhalten.
        Viele Grüße
        Matthias

      • John sagt:

        Hi Matthias, das mit der Lärmschutzwand stimmt schon. Allerdings gibt es da gespaltene Meinungen zur Wirksamkeit. Direkt hinter der Wand sicher super, etwas weiter weg wohl nicht unbedingt. Aber nicht umsonst gibt es dafür Gutachter, die den ganzen Kram studiert haben. Flüsterasphalt soll wohl was bringen, aber davon müsste man den Bund als Eigner der Autobahnen überzeugen.
        Macht euch am Besten Montag Morgens ein Bild (oder Ohr?) von der Sache. Da ist meiner Ansicht nach die Autobahn meist am besten zu hören. Das allerdings auch nur, wenn der Wind schlecht steht.
        Aber wie gesagt, uns selbst stört die Autobahn nicht.

        Grüße zurück,
        John

  • Benjamin Pförtsch sagt:

    Hallo John,

    Erst einmal vielen Dank für diesen tollen Baublog! Wir planen aktuell ein Haus in Quartier 4.3 und haben euren Blog daher bereits „verschlungen“. Echt toll geschrieben und sehr informativ für zukünftige Bauherren!
    Aktuell haben wir ein wenig „Bauchschmerzen“ was den zunehmenden Fluglärm durch höhere Auslastung am BER angeht. Wir waren gestern Abend in Ludwigsfelde essen und haben schon bei der aktuell geringeren Auslastung einige Flugzeuge gezählt.
    Ursprünglich war bei uns der Plan in Verbindung mit einem Liaplan Stein nur auf eine Regelair Lüftung zu setzen. Aufgrund des zunehmenden Lärms überlegen wir jetzt aber doch auf eine KWL umzusteigen.
    Kannst du sagen ob ihr den Fluglärm – vor allem abends und Nachts – als störend empfindet?

    Nochmals vielen Dank und beste Grüße aus Teltow!

    Benjamin

    • John sagt:

      Hallo Benjamin, es freut mich zu lesen, dass ihr den Blog als hilfreich empfunden habt und auch etwas Spaß beim Lesen hattet. Meinen Glückwunsch zu eurem Entschluss im RP zu bauen.

      Wie ihr sicher im Blog gelesen habt, haben wir uns für eine KWL entschieden und sind damit bislang sehr zufrieden. Allerdings hatten wir die KWL nicht wegen des Lärmschutzes gewählt, sondern wegen meiner Frischluftsucht. Nun zu der eigentlichen Frage.
      Ja, wir nehmen die Flugzeuge wahr. An einigen Tagen mehr, an einigen weniger. Je nach Wind und Wetter. Dies allerdings nur, wenn wir draußen im Garten abhängen. Als wirklich störend haben wir sie selten wahrgenommen. So geht es im Übrigen auch vielen Nachbarn, die je nach Witterung, eher von der Autobahn genervt sind, da diese an bestimmten Tagen ein duchgängiges Rauschen verursacht. Auch das macht uns nach vielen Jahren in der Berliner City nichts aus.
      Sind wir im Haus und haben die Fenster und Türen zu, dann herrscht Stille, keine Autobahn und keine Flugzeuge.

      Unserer Erfahrung nach ist Lärmempfinden eine wirklich sehr individuelle Sache. Solltet ihr eher empfindlich sein und noch Luft für eine zentrale(!) KWL im Budget haben, solltet ihr diese besser mit einplanen. Nachbarn von uns planen eine Lüftung für‘s Schlafzimmer nachzurüsten, da bereits in 3.1 für sie der Autobahnlärm bei offenem Fenster unerträglich scheint.

      Viel Erfolg bei eurem Projekt und viele Grüße aus dem Rousseau Park.

      John

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