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Mehrkosten und Anhaltspunkte zur Planung

Gründung und Bodenarbeiten

Für die Gründung eines Hauses sollte man Mehrkosten einplanen.  Plant man mit Keller, sollte man das in ganz besonderem Maße beachten. Uns hat es eiskalt erwischt, als wir mitgeteilt bekamen, dass unsere Bodenplatte ca. 9.000€ teurer werden wird. Letztlich wurde das Fundament 10.000€ teurer als erwartet. Doch dann fiel auf, dass wir bereits im Hausvertrag eine stattliche Summe zusätzlichen Füllbodens beauftragt hatten, die sowohl Bau-GmbH Roth, als auch schändlicherweise wir selbst vergessen hatten. Nun wurde die Gründung unseres Hauses überraschend günstiger und schlug „nur noch“ mit zusätzlichen 7.300€ zu Buche.

Selbst wenn man vor Vertragsschluss schon ein Bodengutachten in der Tasche hat, bedeutet das nicht, dass der Vertriebsmitarbeiter beim Hausanbieter die passende Gründung anbieten kann. In der Regel sind das eben Vertriebsleute und keine Statiker. Und selbst wenn alles durchgerechnet wurde, die Realität auf der Baustelle kann dann noch immer etwas anders aussehen.

Außerdem planen viele Anbieter mit einfachsten Bodenplatten und wenig Aushub, um einen niedrigen Gesamtpreis bieten zu können. So genügt es nur in wenigen Fällen 30 cm Mutterboden abzuschieben, die Regel sind eher 50 cm.

Auch genügt es meist nicht mit einer einfachen Bodenplatte zu arbeiten. Eine Streifenfundament bis mindestens 80cm Tiefe als Frostschürze muss es im nördlichen Deutschland inzwischen meist sein. Wohnt man im Süden müssen es gar 120cm sein. Die kraftschlüssige Anbindung ist dann ohnehin Pflicht.

Meist fällt dann doch auch noch mehr Aushub an. Liest man in der Bauleistungsbeschreibung dann:

Der Aushub wird seitlich gelagert und steht der Bauherrschaft anschließend zur Verfügung.

Bedeutet das, dass man sich um die Entsorgung der Erdmassen selber kümmern darf, wenn man seinen Kindern und Enkeln keinen eigenen Rodelberg zur Verfügung stellen will.

Je nach Bodenklasse können sich hier im wahrsten Sinne, erstaunliche Beträge aufhäufen. Deponien möchten für eigentlich akzeptablen Boden der Klassen 1 und 2 inzwischen rund 17€ netto pro Kubikmeter haben. Hinzu kommen die Kosten des Unternehmens, welches den Aushub aufnimmt, verlädt und transportiert. Stand Sommer 2017 kann man mit mit 20€ je Kubikmeter für die Entsorgung rechnen.

Möchte man mehr als 50 Kubikmeter auf einem Rutsch entsorgen, benötigt man vorher meist eine Laboruntersuchung, für die man ein bis zwei Wochen und zusätzlich 1.000€ einplanen sollte.

Daher unser Tipp: Mehrkosten für die Gründung und Entsorgung des Aushubs auf jeden Fall mit einrechnen. Hat man eine Zahl gefunden, verdoppelt man diese. Sicher ist sicher und an der Gründung kann man leider kaum sparen.

Mehrkosten Plan: 3.000€
Mehrkosten tatsächlich:  7.280€

Mehrkosten zur Einhaltung von Vorschriften

Manche Dinge kann man als Bauherr einfach nicht auf dem Schirm haben, wenn man nicht gerade Bauingenieur ist. Damit man Bauordnung und Vorschriften einhält, kommen dann noch einige Dinge auf der Kostenseite hinzu. Sind folgende Punkte in eurer Bauleistungsbeschreibung bereits enthalten?

Nothandkurbeln für elektrische Rolläden an Rettungswegen

Sollte ein Feuer ausbrechen, könnte auch der Strom im Haus ausfallen. Dementsprechend wäre man ohne Gewalt nicht mehr in der Lage elektrisch betätigte Rollläden zu öffnen. Der laut Bauordnungen von Berlin und Brandenburg vorgeschriebene Weg ins Freie wäre damit versperrt. Damit man dann nicht in der Falle sitzt, sollten hierfür Nothandkurbeln zu je 315€ vorgesehen werden. Ob Nothandkurbeln damit vorgeschrieben sind oder nicht, darüber streiten sich die Geister. Zur Not tut es wahrscheinlich auch eine Axt aus dem Baumarkt.

Mehrkosten: 630€

Schneefanggitter für den Eingangsbereich

Auch wenn es in Berlin und Brandenburg eher in homöopathischen Mengen schneit, kann sich auf dem Dach eines Einfamilienhauses theoretisch doch einiges an Schnee ansammeln. Fängt es dann an zu tauen, kommt die Masse bisweilen auch mal in Bewegung. Steht dann gerade die Verwandtschaft vor der Tür, könnte das übel ausgehen. Daher verbaut man Schneefanggitter auf dem Dach. Je Meter werden hierfür 100€ in Rechnung gestellt. Auch hierauf kann man theoretisch verzichten.

Mehrkosten: 300€

Trittstufen und Sicherheitstrittrost für den Schornsteinfeger

Der Mann/die Frau in Schwarz muss  bei Arbeiten auf dem Dach einen sicheren Arbeitsplatz vorfinden. Details hierzu sind in DIN 18160 Teil 5: Technische Sicherheitsregeln für Schornsteinfegerarbeiten geregelt.
Was das für uns bedeutet? Statt eines Sicherheitstrittrostes, welches wir inklusive haben, benötigen wir einen weiteren am Schornstein und vom Dachaustiegfenster bis dahin einige Trittstufen.

Und wie sich dann in der Praxis herausstellte konnte das Dachfenster so nah am Schornstein platziert werden, dass der Sicherheitstrittrost genügt und die zusätzlichen Maßnahmen sind nicht nötig.

Mehrkosten: 300€

Kamin bzw. Kaminofen

Ihr plant einen Kamin oder Kaminofen? Klasse, wir auch. Hier einige Dinge, die wir nicht auf dem Schirm hatten.

Unterdruckwächter, Unterdruckcontroller bzw. USA

Wenn ihr eine zentrale Be- und Entlüftungsanlage in eurem späteren Domizil plant, dann kommt ihr mit höchster Wahrscheinlichkeit und zu eurer eigenen Sicherheit nicht um einen Unterdruckwächter herum. Diese Geräte kosten rund 1.000€ zzgl. Anschluss durch den Elektriker.

LEDA LUC 2 (Quelle: LEDA Werk GmbH & Co. KG)

LEDA LUC 2 (Quelle: LEDA Werk GmbH & Co. KG)

Mehrkosten bei uns: 1.400€

Ablufthaube

Auch wenn eine Ablufthaube (nicht Umlufthaube) in der Küche geplant ist muss eine Abschalteinrichtung her. In der Regel über den Einbau eines Kontaktes an einem Fenster, der den Betrieb der Ablufthaube nur bei geöffnetem Fenster gestattet. Ablufthauben erzeugen einen brutalen Unterdruck, der leicht 14 Pascal erreichen kann. Wenn man bedenkt, dass die Dichtungen von raumluftunabhängigen Kaminen nur bis 8 Pascal dicht sein müssen. Da bei uns die KWL für die Entflüftung in der Küche sorgen wird, werden wir nur eine Umlufthaube verbauen und damit den Fensterkontakt nicht benötigen.

Zuluft

Ihr plant ein Haus nach KfW55 oder besser?
Dann benötigt ihr einen Kaminzug (Schornstein) mit Zuluft, eine oberhalb der Bodenplatte geführte Zuluft per Flachrohr oder ein KG-Rohr durch die Bodenplatte und ein Zuluftrohr außerhalb mit Pilzkopfabdeckung obendrauf, da euer Kamin sonst keine Luft bekommt und kein Feuer brennen kann.

Alle diese Lösungen haben ihre Vor- und Nachteile.Die Zuluft durch die Bodenplatte kann zu Kondenswasser führen und das Haus undicht machen, ist dafür günstiger und bringt auch bei hohen Häusern sehr gute Ergebnisse für den Ofen.Zuluft über einen extra Verbrennungsluftzug im Schornstein zieht schlechter und kostet dafür mehr. Allerdings holt man sich keine Kaltader ins Haus.

Mehrkosten: bis. 1.000€
Mehrkosten bei uns: 0€ (bereits in unserem Hauspreis enthalten)

Raumluftunabhängiger Kamin

Im Neubau führt kein Weg an einem raumluftunabhängigen Kamin vorbei. Da diese einen aufwendigeren Schließmechanismus haben und vom DIBt geprüft werden müssen sind diese Kaminöfen meist teurer. Ein entsprechender Kaminofen der Mittelklasse kostet etwa 2.500€ inkl. Steuer. Möchte man ein Premiumgerät mit automatischer Abbrandsteuerung z.B. von Attika, dann darf man gerne leicht 1.500€ obendrauf legen. Soll es ein ausgewachsener dreiseitiger Kamin werden, locker nochmal 2.000€ mehr.

Zusammenfassung

PositionKosten
Kaminofenca. 2.500€
Zuluftca. 0 - 500€
Unterdruckwächter inkl. Elektrikerca. 1.300€
Zubehör (Rauchrohr, Zuluftrohr)ca. 250€
Liefern und anschließenca. 450€
Summeca. 4.500€

17 Antworten

  1. Inga Wagner sagt:

    Oh ja das kennen wir auch nur zu gut.

    LG, Inga

  2. Wir würden aktuell annehmen, dass wir bereits in unserem ersten Gespräch bei Roth recht vieel Details genannt haben. Vor Vertragsabschluss würden uns noch weitere einfallen. Jetzt interessiert mich aber, was bei euch denn noch so dazu kam? Was waren denn Punkte, die euch im Vorhinein nicht klar waren und zu diesen Mehrkosten geführt haben?
    An vielen Stellen z.B. Steckdosen, sagte der Vertrieb uns, dass wir das dann mit dem Gewerk klären sollen. Verstehe ich so, dass es im offiziellen Vertrag nicht drin steht.

    • John sagt:

      Dreh- und Angelpunkt ist immer die Bauleistungsbeschreibung. Der Umfang dessen, was dort drin steht unterscheidet sich zwischen den einzelnen Anbietern teils massiv. Beispiel Fliesen. T&C hat 15€ pro qm, Roth 30€. Größere Formate sind aber aufwendiger zu verlegen. Das kostet zusätzlich. Und das bei allen! Wer will schon 15×15 Fliesen?
      Natürlich sind auch bei Bau-GmbH Roth Elektroarbeiten enthalten. Davon noch nicht einmal so knapp. Selbst Koax und Netzwerk, aber dann eben dann meist doch nicht ausreichend oder genau so, wie man es haben will. Es sei denn man ist sehr genügsam. Das ist bei anderen Anbietern nicht anders. Details, wie die Elektroanlage oder Trockenbauwünsche mit der Vertriebspersonal durchzuarbeiten ist wenig zielführend, da man hier tatsächlich lieber mit einem Elektriker oder Trockenbauer spricht. Außerdem spart man sich den Aufschlag, den der Bauträger natürlich für das Durchreichen haben müsste.
      Details zu unseren Mehrkosten folgen in den nächsten Tagen.
      Aber denkt dran: Vergleicht die BLB der Anbieter! Die Preisunterschiede zwischen den Anbietern spiegeln sich meist irgendwo in den BLB.

  3. Marcel sagt:

    Wir hatten gerade ähnliches mit unserer Bauüberfahrt, die in der Kalkulation vom Vertriebsmitarbeiter zunächst deutlich niedriger geschätzt wurde (lustig zu lesen unter: https://rahlstedt-bautagebuch.de/schock-termin-mit-dem-wegewart-baustellenueberfahrt-gehwegueberfahrt/), dann sind da scheinbar beim Fundament einige falsche Schätzungen drin und Regenwasser ist auf einmal doch ein großes Thema, ob es in die Kanalisation geht oder in eine Sickergrube. Diese Woche war es echt zu krass… jetzt dürfen die Kosten mal im Zaun bleiben.

    PS: Tolles Template 😉

    • John sagt:

      Hi Marcel, na das hört sich ja auch wieder einmal nicht so prickelnd an. Wo man auch hinhört ufern die Kosten aus. Ich drücke euch die Daumen.
      P.S.: Kann das Kompliment nur zurückgeben 😉

  4. Marcel sagt:

    Klassiker halt… abundzu denke ich, es wäre schön, wenn einer mal seine Arbeit richtig machen würde. Aber der Architekt war gut.

  5. Auch ein sehr informativer Block!

    Das mit den Kosten kennen wir auch zu gut.
    Gerade die Erdarbeiten haben bei uns total reingehauen.
    Was wir noch nicht eingeplant haben war die Prüfstatik, Mehrspartenanschluss und die erschwerte Zufahrt.

    Viele Grüße und weiterhin viel Erfolg beim Bauen
    Martin und Jule

    • Harald Timm sagt:

      Hallo
      Gerne würde ich wissen was die erschwerte Zufahrt gekostet hat, wir sollen zB für die Maurerarbeiten 8.500 mehr bezahlen
      Haben Sie da ein paar Infos für uns ?

      MfG
      H.Timm

  6. Peter sagt:

    Hallo John,
    Wir planen auch in Lu zu bauen. Auf was beziehen sich die Mehrkosten bei den Bodenarbeiten? Sind die 9.000 EUR die Gesamtkosten oder sind weitere Kosten für die Bodenarbeiten entstanden?
    Grüße
    Peter

    • John sagt:

      Hallo Peter,
      schön zu hören. Die Mehrkosten sind ein Resultat aus der laut BLB gekauften Bodenplatte und dem was laut Baugrundgutachten notwendig ist. Das betrifft bisher nur die Statik der Bodenplatte, die Anhebung des Baukörpers und der Lieferung und Verdichtung von weiterem Füllmaterial. Sobald es mit dem Aushub der Baugrube losgeht werden wir sehen, was evtl. noch an zusätzlichen Maßnahmen für die Bodenarbeiten nötig ist oder ob wir gar weniger Material benötigen. Die Details habe ich hier beschrieben: https://unserbaublog.de/es-wird-teurer-als-man-erwartet-teil-1-die-bodenplatte/

      Mein Tipp: Lass während der Reservierungsfrist ein Gutachten erstellen. Dann lass dies deinem Tragwerksplaner/Architekten zukommen. Wir haben das Gutachten damals leider nicht mit dem Statiker, sondern dem Vertrieb besprochen und hatten die Zusatzkosten dann leider ungeplant auf dem Tisch.
      Mach dir keine zu großen Sorgen. Unser Baugrundgutachten zählt zu den schlechtesten im Quartier 3.1.
      Grüße zurück, John

  7. Ikke sagt:

    Hallo John. Wir haben unsere Architektin nochmal auf deinen Hinweis für die Nothandkurbeln bei den elektr. Rolläden aufmerksam gemacht. Gibt es hierzu eine gesetzliche Verpflichtung oder ist es ein gut gemeinter Rat?
    Danke dir und viele Grüße.

    • John sagt:

      Hi Ikke,
      das maßgebliche Dokument sollte wohl die aktuelle Bauordnung des Landes Brandenburg sein. Hierin habe ich tatsächlich keinen Passus finden können, der das zwingend vorschreibt. §33 Abs. 1 besagt:

      Für Nutzungseinheiten mit mindestens einem Aufenthaltsraum, wie Wohnungen, Praxen, selbstständige Betriebsstätten,
      müssen in jedem Geschoss mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie vorhanden
      sein; beide Rettungswege dürfen jedoch innerhalb des Geschosses über denselben notwendigen Flur führen.

      Nun müsste man konstruieren, dass bei geschlossenen, elektrischen Rolläden und Stromausfall ja kein Weg ins Freie vorhanden wäre. Hier hat es Bau-GmbH Roth es wohl vielleicht eher gut mit uns gemeint, als dass es eine zwingende rechtliche Vorschrift geben würde.

  8. Daniel sagt:

    Hi John,

    wir haben auch vor in Ludwigsfelde zu bauen und verfolgen deinen sehr informativen Blog schon sehr lange. Waren auch schonmal bei dir gucken, denn es ist ja nicht weit von uns XD. Kannst du uns etwas zu den Notarkosten sagen, was müssten wir hier veranschlagen?

    Grüße

    Daniel

    • John sagt:

      Hi Daniel,
      vielen Dank für die Blumen und schön, dass ihr auch bauen wollt.
      Die Notarkosten hängen vom Preis des Grundstücks und der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab.
      Wir hatten rund 2.500€ zu tragen.

      Sonderpositionen wie Identitätsfeststellung des Grundstücks, weil die Bank sonst das Darlehen nicht bewilligen gingen mit jeweils einigen 100€ extra.

      Einen guten Anhaltspunkt bekommt ihr mit diesem Rechner: https://www.interhyp.de/notar-grundbuchkostenrechner/
      Wählt da Kauf und Grundschuldbestellung. Bei Kauf tragt ihr nur den Preis des Grundstücks ein. Bei Grundschuld die Höhe eures Kredites.

      Viel Erfolg für euer Bauvorhaben.

      Grüße
      John

  9. Patrick Gorre sagt:

    Hallo
    Wir sind aktuell auch dabei ein Bauvorhaben im Russeaupark voranzutreiben.
    Aktuell sind wir bei der Aufstellung der Kosten.
    Was mir dabei etwas merkwürdig vorkommt ist, dass Vermessungskosten im Kaufpreis des Grundstückes eigentlich inkludiert sind. Daher die Frage, warum bei euch die Vermessungskosten selber zu tragen waren?

    Zudem würde mich einmal interessieren, an wen sie sich in Bezug auf den Wasseranschluss gewendet haben und wie hoch die Kosten für den Anschluss waren.

    Ich danke bereits im Voraus.

    Viele Grüße
    Patrick

    • John sagt:

      Hallo Patrick, meinen Glückwunsch zur Entscheidung für den Rousseau Park.
      Es ist absolut nicht merkwürdig, dass Kosten für die Vermessung anfallen.
      Der Verkäufer muss ja ein großes Flurstück in viele kleine Flurstücke teilen. Hierfür ist eine Vermessung zur Anpassung des Liegenschaftskatasters notwendig. Das liegt aber im Interesse des Verkäufers und deswegen trägt er die Kosten.

      Wenn man als Grundstücksbesitzer aber mit seinem neuen Grundstück nicht nur einen netten Platz zum Aufstellen des Grills und einiger Angelstühle haben möchte und darüberhinaus eventuell den Bau eines Hauses plant, dann muss der Vermesser nochmal ran, da das Bauamt gerne Pläne als Bestandteil des Bauantrages hätte.

      Außerdem wird der Vermesser in eurem Interesse auch gleich Vorbereitungen für das Schnurgerüst treffen, welches für den Start der Erdarbeiten von großer Wichtigkeit ist.

      Nach Fertigstellung muss der Vermesser dann noch einmal vermessen, um gegenüber dem Bauamt darlegen zu können, dass das Haus auch an der richtigen Position und in der genehmigten Größe gebaut wurde. All das liegt im Interesse der Bauherrschaft, die natürlich auch alle Kosten dafür tragen darf. Gewöhnt euch schonmal daran, geschenkt gibt es nix.

      Für den Wasseranschluss wendet ihr euch an der WARL (http://www.warl.de/ ) Das ist der zuständige Wasserzweckverband. Dieser beauftragt dann aber das Unternehmen Haase und Pollack. Die Rechnung (geht mal von 1.000€ aus) zahlt ihr aber über den WARL. Über Wasseranschluss und Bauwasser habe ich recht viel geschrieben, auch wie man beim Bauwasser ein wenig sparen kann u.a. hier: https://unserbaublog.de/thema-bauwasser-es-geht-auch-guenstiger/

      Vergesst nicht die Beauftragung des Abwasseranschlusses. Der ist dem WARL egal und wird, wenn er nicht Bestandteil der Bauleistung eures GU/GÜ ist, mit locker über 2.000€ (Abhängig von Anzahl und Lage der Abwasseranschlüsse des Hauses) ungleich teurer, als der Bauwasser/Trinkwasseranschluss.

      Viel Erfolg bei eurem Projekt.

      Beste Grüße
      John

  10. Daniel Hauke sagt:

    Moin moin,

    Also bei unseren ca. 10 m zum Haus waren wir eher bei 2000 – 2600 Euro für den Trinkwasseranschluss. Es kommt auch sehr stark auf die Meter zum Hausanschluss an (Die Warl macht hier nur auf Anfrage ein Angebot und das definitiv unverbindlich, da sie ja die Meterzahl nicht kennen). Gleiches gilt auch für alle anderen Hausanschlüsse. Ich möchte damit sagen ruhig etwas mehr einplanen ;).

    Grüße

    Daniel

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