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Obwohl noch kein Gramm Erde bewegt wurde, sind wir nun doch schon mitten im Projekt Hausbau. Neben einem Haufen Geld kostet das auch Zeit. Leider auch Zeit von Anderen, auf die man manchmal warten muss. Zeit ist aber auch immer Geld, spätestens dann, wenn die Bauherrschaft die drohende Zahlung von Bereitstellungszinsen vor Augen hat. Manchmal kann aber auch die Bauherrschaft dazu beitragen, dass das Projekt geschmeidig voranschreitet.

Als Hilfsmittel für den Bauherren, aber sicher auch, um ständige Rückfragen bei Roth Massivhaus zu vermeiden, haben wir beim Entwurfsplanungsgespräch einen „Planungsablauf für mein Haus“ genanntes A3- Blatt erhalten und unterzeichnet.

Hierin sind sämtliche Phasen zwischen Schließung des Bauvertrages und der Bauabnahme aufgeführt. Fast jeder Phase ist ein Zeitraum zugeordnet, jeder Phase sind allerdings auch Voraussetzungen zugeordnet, welche die Bauherrschaft zu erfüllen hat. Kommt sie diesen Aufgaben nicht nach, darf sie sich darauf einstellen etwas länger auf die Fertigstellung des neuen Domizils warten zu müssen.

Ebenfalls aufgeführt sind die Aktionen, die seitens der Bau-GmbH Roth aufgrund des Erreichens einzelner Planungsphasen folgen.

Die Phasen

Bauvertrag

Die Schließung des Bauvertrages stellt den Wendepunkt im Gespräch mit der Bau-GmbH Roth dar. Hatte man vorher mit dem Vertrieb zu tun, geht es nun an die Umsetzung. Hierzu  muss der Bauunternehmer dann auch Fakten zum Grundstück bekommen. Daher sind bis zur Entwurfsplanung folgende Informationen oder Dokumente zu beschaffen:

  • Vorabzug vom Lageplan des Grundstücks
  • Auszug der Flurkarte des Grundstückes
  • Baugrundgutachten
  • Bebauungsplan, so es denn einen gibt
  • Kanalpläne
  • Auflagen der Versorger für die Hauseinführung
  • Lage des Löschwasserhydranten
  • Eigentumsnachweis des Grundstücks
  • Skizze der Grundrissvorstellungen

Es verwundert nicht, dass man all diese Informationen nicht innerhalb weniger Tage beisammen hat. Allein auf die Erstellung eines Baugrundgutachtens muss man einige Wochen warten. Aus diesem Grund plant Bau-GmbH Roth für die Entwurfsplanung 1 bis 2 Monate ein.

Entwurfsplanung (1-2 Monate)

Beim Entwurfsplanungsgespräch lernt man dann auch seine/n Planer/Planerin kennen und erfährt, welche Maßnahmen das Bauunternehmen plant, um mit den Erkenntnissen aus dem Baugrundgutachten umzugehen. Weitere Punkte sind die Planung des Grundrisses, die Lage der Fenster und Türen und natürlich die Einhaltung der Vorgaben zu Fluchtwegen.

Aus dem Entwurfsplanungsgespräch geht man dann, in aller Regel, mit einem Nachtragsangebot und den erarbeiteten Grundrissen, bzw. man erhält diese innerhalb kurzer Zeit per E-Mail.

Passt das Angebot und gefallen einem die Grundrisse, so zeichnet man diese ab und führt diese zurück an Bau-GmbH Roth. Dadurch macht man den Weg frei für die nächste Phase.

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Genehmigungsplanung (1-2 Monate)

Hier trifft man sich nun in einem bis zu zweistündigen Gespräch mit einer bauvorlageberechtigten Person. Dabei handelt es sich um einen Architekten oder einen Bauingenieur. Zusammen wird dann festgelegt wo und in welcher Höhe das Haus auf dem Grundstück positioniert werden soll. Auch über die Lage von Stellplätzen und Müllplatz sollte man sich zu diesem Zeitpunkt Gedanken gemacht haben. Auch auf die Vorgaben eines eventuell gültigen Bebauungsplanes wird hier geachtet, da man sonst davon ausgehen kann, dass einem der Bauantrag bzw. Bauanzeige vom Bauamt um die Ohren gehauen wird.

Diese Entscheidungen werden dann im stillen Kämmerlein durch den Bauvorlageberechtigten in einen Bauantrag gegossen, für den dann auch noch einmal der Vermessungsingenieur ausrückt. Einige Tage bis Wochen später erfolgt dann ein zweiter Termin bei dem die Bauherrschaft dann gefühlte 1.000 Unterschriften auf dem Antragsberg leisten muss und diesen zum Dank dann beim Bauamt einreichen darf.

Es schlägt die Stunde des Bauamtes.

Genehmigungsverfahren (1-6 Monate)

Hier von Stunde zu sprechen ist allerdings ein wenig irreführend. Eher geht es hier um Monate. Hat man nicht das Glück aufgrund eines rechtskräftigen Bebauungsplans nur eine Bauanzeige einreichen zu müssen, die bereits nach einem Monat genehmigt werden kann, hat man eher 3-4 Monate zu warten.

Derzeit, wo ganz Deutschland baut, kann es auch mal etwas länger dauern, selbst wenn der Bauantrag keine Fehler aufweist und dadurch das Bauamt zu Rückfragen oder gar einer Ablehnung motiviert wird. Gibt es Probleme mit dem Antrag, muss man davon ausgehen, dass es dann natürlich noch etwas länger dauert.

Während das Genehmigungsverfahren läuft, kann man als Bauherr recht wenig tun. Daher passt es ganz gut, dass Roth Massivhaus in diese Phase den Bemusterungstermin legt. Hier darf man sich dann die Details der zukünftigen Residenz in der Ausstellung ansehen und auswählen. Ist die gewählte Ausstattung hochwertiger als die laut Bauleistungsbeschreibung enthaltene, gibt es natürlich wieder ein Nachtragsangebot. Außerdem wird ein Bemusterungsprotokoll gefertigt, welches zusammen mit dem Nachtragsangebot unterzeichnet werden will.

Fortgeschriebene Planung (1-2 Monate)

Ist das Bauamt zum Schluss gekommen, dass dem Bau des Hauses nichts mehr entgegensteht und dies mit einer Baugenehmigung kundgetan, kann es an die fortgeschriebene Planung gehen.

Hier werden die Anpassungen aus der Bemusterung in die Bauunterlagen eingepflegt und aus diesen dann Pläne für die Bauausführung erstellt. Auch diese müssen dann beim Bauvorlageberechtigten, sprich Architekten bzw. Bauingenieur durch die Bauherrschaft durch Unterschrift abgenickt werden. Anschließend sind keine Planungs- und Ausstattungsänderungen mehr möglich!

Bevor es mit dem Bau losgehen kann, müssen die Bauherren nun aber noch einige Dokumente beibringen, denn ohne:

  • Finanzierungsbestätigung der Bank
  • Versicherungspolicen für Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbauversicherung

kann mit dem Bau nicht begonnen werden.

Außerdem muss die Baustelle eingerichtet sein. Hierzu zählen Bauwasser, Baustrom, ein Bauzaun und ggf. eine Baustraße. Da Baustromkasten, und Bauzaun meist nur gemietet sind, zahlt man neben dem Verbrauch für jeden Tag, den diese auf der Baustelle stehen. Aus diesem Grund stimmt man die Bereitstellung dieser Dinge vorher besser mit seinem Bauleiter ab, so dass die Baustelle pünktlich zum Beginn der Arbeiten fertig vorbereitet ist.

Bau-GmbH Roth verpflichtet sich spätestens 30 Tage nach Erfüllung der Voraussetzungen mit dem Bau zu beginnen. Nicht allerdings ohne zu versäumen auf witterungsbedingte Hindernisse hinzuweisen.

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Bauphase (maximal 7 Monate)

Roth Massivhaus garantiert eine 7-monatige Bauzeit. Hört man sich unter Bauherren um, ist das kein besonders sportliches Ziel. Kommt es nicht zu inneren Unruhen, wochenlangen Unwettern oder dem Ausbruch eines Krieges ist es nicht unwahrscheinlich, das Bau-GmbH Roth dieses Ziel einhalten kann.

Hat man sich zur Erbringung von Eigenleistungen hinreißen lassen, muss man dann natürlich auch selbst Sorge dafür tragen den Zeitplan nicht zu reißen. Hinkt der Plan, weil man mit seiner Eigenleistung nicht fertig wird und das nachfolgende Gewerk muss dadurch warten, ist man selber schuld, wenn man dann länger als 7 Monate auf die Fertigstellung warten muss.

Bauabnahme

Ist alles glatt gelaufen, darf man sich nach insgesamt 11 bis hoffentlich maximal 19 Monaten nach Unterschrift des Bauvertrages über die Bauabnahme freuen. Vorausgesetzt man hat den Kaufpreis für das Haus vollständig entrichtet und ist sich einig darüber, dass keine gravierenden Mängel am Haus bestehen, die einem Einzug entgegenstehen. Kleinere Mängel können schließlich auch noch nach der Abnehme ausgebügelt werden.

Fazit

Wie man sieht gibt es auf dem Weg vom unterschriebenen Bauvertrag zum tatsächlichen Einzug in das neue Haus viele Phasen, die recht lange dauern können. Während man an dem Zeitrahmen, die die Baugenehmigung benötigt kaum etwas ändern kann, hat man als Bauherrschaft doch die Möglichkeit alle Voraussetzungen für den Eintritt in die einzelnen Phasen möglichst frühzeitig zu schaffen.

Das schützt einen dann zwar nicht vor Verzögerungen, doch hat man zumindest die Gewissheit nicht selbst Schuld am Dilemma zu sein. Welche Verzögerungen sich an anderer Stelle ergeben können, werden wir hoffentlich nie erfahren.

Und wenn doch, dann berichten wir hier davon. Hierfür werden wir demnächst eine Seite im Blog mit dem geplanten und dem tatsächlichen Zeitrahmen pflegen. Wollen wir mal sehen, wie verlässlich der von Bau-GmbH Roth zur Verfügung gestellte Planungsablauf, der auf Erfahrungswerten basiert, dann zum Schluss tatsächlich gewesen ist.

6 Antworten

  1. Guten Abend,
    vielen Dank für diesen tollen und informativen Beitrag! Auch wir planen mit Roth zu bauen, weshalb wir euren Blog schon seit einiger Zeit sehr aufmerksam verfolgen.

    Es ist klasse hier einmal im Detail zu sehen, welche Aufgaben auf uns als Bauherren zukommen. An einigen Stellen kann man sicherlich schon etwas „vorarbeiten“.

    Eine Frage hätte ich noch: Als ihr das Baugrundgutachten habt machen lassen, wusstet ihr da schon, wo genau auf dem Grundstück das Haus stehen wird? Oder ist es für das Gutachten egal, ob das Haus nun einen Meter weiter links oder rechts steht?

    Viele Grüße aus dem Osten Berlins

  2. Admin sagt:

    Hallo ihr aus dem Osten Berlins 🙂
    Danke für das Lob. Als ich fertig mit dem Beitrag war, hatte ich schon die Befürchtung, dass 90% der Leserschaft vor dem Erreichen des Endes einschlafen würde. Bei euch wahr das anscheinend nicht der Fall. Puuuh.

    Tatsächlich haben wir unser Baugrundgutachten noch unter der Annahme erstellen lassen, dass wir mit einem anderen Unternehmen, ein anderes Haus bauen würden. Daher wurden die Bohrungen auf das damals geplante Haus ausgerichtet.
    Als wir uns dann für Roth und die Villa Lugana entschieden und uns von unserem vorherigen Anbieter trennten, teilte uns unser Baugrundgutachter mit, dass das Baugrundgutachten auch für die Maße des anderen Hauses gelten würde. Dementsprechend auch für eine veränderte Positionierung. Wenn erforderlich würde er uns dies auch in einem gutachterlichen Nachtrag bescheinigen. Tatsächlich könnte bei uns nur noch der Fund eine Torflinse oder der einer archäologisch wertvollen Stätte die Situation maßgeblich verschlechtern. :-O

    Lasst mich wissen, wenn ihr tatsächlich mit Roth baut, dann verlinke ich euch gerne. Momentan ist ja ein wenig Ebbe bei den Roth Baublogs…

    Viel Erfolg bei eurem Bauprojekt!

  3. Gestern Abend habe ich den Blog zwar nicht mehr gelesen, aber eine Einschlafgefahr sehe ich bei dem Beitrag nicht 😀

    Danke für den sehr ausführlichen Beitrag! Sehr interessant.

    Du schreibst, dass während der Fortgeschriebenen Phase erst die Finanzierungsunterlagen eingereicht werden müssen. Bedeutet das, dass erst ab diesem Punkt auch Zahlungen (an die Baufirma) fällig werden? Ich nahm an, dass beim Abschließen des Vertrages mit der Baufirma dieses Dokument nötig ist.

  4. Katharina sagt:

    Hallo, wir bauen auch im Rousseau Park und wohnen irgendwann mal im Satrering. Unser Bodengutachten steht die Tage aus, jetzt schwant mir aber nichts Gutes. Liegt euer Grundstück gegenüber der Häuser mit Streuobstanbindung? Herzliche Grüße und Hallo liebe Nachbarn, Katharina.

    • Admin sagt:

      Hallo Katharina, Angst müsst ihr davor nicht haben. Ihr solltet nur davon ausgehen, dass die Gründung des Hauses evtl. etwas aufwendiger und damit vielleicht kostspieliger wird. Die unterschiedlichen Bauunternehmen haben aber auch teils unterschiedliche Gründungsvarianten in den BLB. Der Baugrund im Rousseau Park ist wohl nicht vollkommen homogen. Einige Meter weiter können viel bessere Gegebenheiten vorzufinden sein. Entspannt euch, wartet auf das Baugrundgutachten und lasst euren Anbieter eine Lösung erarbeiten.Bei nebenan.de wurde darüber auch bereits diskutiert. Wenn ihr schon beurkundet habt, solltet ihr dort mal nach dem Thema suchen.

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