Jeder Bauherr, der ein Haus errichten lassen möchte, tut gut daran, den Untergrund zu kennen, auf dem die Immobilie später stehen soll. Auch wenn das Bodengutachten in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, lohnt es sich hierfür auf jeden Fall die meist 500 – 1.000€ in die Hand zu nehmen. Hätten die Bauherren des Schiefen Turm von Pisa ein Baugrundgutachten erstellen lassen, wäre Pisa wohl nur halb so interessant für Touristen.

Im Gegensatz zu Pisa können wir Bauherren uns in aller Regel aber nicht über Einnahmen aus Touristenströmen freuen, um das Gebäude in Schuss zu halten, so dass ein Baugrundgutachten eine lohnende Investition darstellt.

Warum ein Baugrundgutachten?

Lapidar gesagt, damit man abschätzen kann, ob am geplanten Ort überhaupt ein Haus in der geplanten Form gebaut werden kann. Wer in seinem Bodengutachten  zum Beispiel das Wort „Torflinse“ findet, darf sich darauf gefasst machen, dass es sehr teuer bis völlig unwirtschaftlich werden kann das Grundstück mit einem Einfamilienhaus zu bebauen.  Ein weiterer hässlicher Fund kann, mit Giftstoffen belasteter Boden sein, der dann kostenintensiv ausgetauscht werden muss. Meist kommt es dann aber nicht ganz so schlimm.

Durch das Baugrundgutachten erhält das bauausführende Unternehmen Hinweise und Vorschläge dafür, wie der Baugrund für die geplante Bebauung optimiert werden kann. So gibt der Baugrundsachverständige z.B. Hinweise dafür wieviel Oberboden abgeschoben werden muss und wie diese Baugrube dann verfüllt werden sollte, um eine möglichst tragfähige Gründung zu gewährleisten. So kann zum Beispiel durch Einbringung von geeignetem Austauschmaterial und anschließender Verdichtung, Tragfähigkeit und Setzungsverhalten des Untergrundes verbessert werden. Damit stellt man dann sicher, dass das Haus auch nach vielen Jahren noch waagerecht steht, Setzrisse sich im Rahmen halten und das Erdgeschoss später nicht zum Souterrain wird.

Grund-, Schichtenwasser und Sickerfähigkeit

Neben der Zusammensetzung der Bodenschichten ergründet der Sachverständige auch wie es denn um das Wasser auf dem Grundstück bestellt ist. Natürlich geht es ihm nicht um Frisch- und Abwasser, sondern um dessen natürlichem Vorkommen. Verstehen wir uns nicht falsch, Wasser ist am richtigen Ort eine tolle Sache. Im Keller oder gar Wohnzimmer möchten wir alle es aber definitiv nicht stehen haben.

Bescheinigt der Gutachter einem Grundstück, dass sich Grund- oder Schichtenwasser in 1,20m Tiefe befindet und plante man mit Keller zu bauen, hat man nun einen ordentlich finanziellen Mehraufwand, damit der Keller nicht zum Pool wird. Nun der Keller in einer speziellen, wasserdichten Betonmischung erstellt werden (Weiße Wanne). Oder es muss eventuell vom Flachdach auf ein Satteldach umgeplant werden, um Lagerfläche hinzuzugewinnen, die man eigentlich im Keller hätte haben wollen.

Ein weiterer wichtiger und nicht zu unterschätzender Punkt wird auch uns in den kommenden Monaten beschäftigen.  Wohin mit dem Niederschlagwasser? Die Ableitung in die Kanalisation verursacht Kosten und ist inzwischen, wie auch im Rousseau Park, meist ohnehin nicht mehr gestattet. Also versucht man das anfallende Wasser aus Regen, Eis und Schnee zum Versickern und Verdunsten zu bringen.

Wie man dies auf dem untersuchten Grundstück am besten hinbekommt, ist ebenfalls Bestandteil der Baugrunduntersuchung. Hierfür gibt der Baugrundsachverständige in seinem Gutachten dann Hinweise.

Das Ergebnis unserer Baugrunduntersuchung

Das für uns durch das Baugrund-Ingenieurbüro Dölling ausgeführte Baugrundgutachten haben wir bereits vor Grundstückskauf in Auftrag gegeben. Mit einem Vorlauf von zwei Wochen wurde das Gutachten am 07.12.2016 durchgeführt, 10 Tage später hatten wir dann das Ergebnis.

Bestandteil der Untersuchung waren diagonale Bohrungen  und Rammsondierungen innerhalb des geplanten Grundrisses. Dann bodenphysikalische Laboruntersuchungen, wie Glühverlust und Siebanalysen. Was man mit Erde so alles anstellen kann 🙂 .

Positionierung der Bohrungen und Rammungen für das Baugrundgutachten

Hier sieht man wo Bohrungen und Rammsondierungen durchgeführt wurden.

Sondierung 2

Positionierung der Bohrungen und Rammungen für das Baugrundgutachten

Hier sieht man wo Bohrungen und Rammsondierungen durchgeführt wurden.

Während der Anfang des Gutachtens für Laien völlig unverständlich ist, nimmt die Verständlichkeit nach hinten dann immer stärker zu.

Das Ergebnis war leider durchwachsen. Unser Grundstück hat unterhalb der 50 – 55 cm dicken Deckschicht, die ohnehin abgeschoben werden muss, eine 1,30m bis 1,50m messende Schicht aus „schluffigen bis schluffig-tonigen Sanden“. Diese haben die doofe Eigenschaft, dass sich hier Wasser besonders wohl fühlt und deswegen gerne lange bleibt. Das ist wohl auch der Grund weswegen uns bereits sehr früh vom Bau eines Kellers abgeraten wurde.

Erschwerend kommt hinzu, dass auch das Grundwasser nicht allzu tief ansteht.

Baugrundgutachten Aufführung der Bodenschichtung

Hier sieht man die vorgefundenen Bodenschichten, ihre Schichtdicke und Eigenschaften.

Es wird also einiger Aufwand betrieben werden müssen, um unsere „Hacienda“, wie unser überaus symathischer Baugrundsachverständige unser Haus immer zu nennen pflegte, trocken und sicher im Rousseau Park aufzustellen. Eine besondere Herausforderung wird später dann auch die Regenwasserversickerung werden. Die von uns eigentlich vorgesehene Versickerung über Rigolen wird sich so ohne Weiteres wohl nicht umsetzen lassen. Eine Muldenversickerung, wie vom Gutachter empfohlen, sieht in unseren Augen leider nicht sehr schön aus.

Dafür wurde wenigstens keine Torflinse gefunden,was ja auch schon was ist.

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11 Antworten

  1. Hauke sagt:

    Hallo,

    ich hätte da eine Frage zum Ablauf des Bodengutachtens und des eigentlichen Erwerbs vom Grundstück. Mal angenommen es wäre eine „Torflinse“ gefunden worden. Hätten Sie dann das Grundstück trotzdem erworben? Hätte in dem Zusammenhang auch ein anderes Grundstück ausgesucht werden können, um den Mehrkosten aus dem Weg zu gehen? Schließlich macht man so ein Bodengutachten ja nicht um die Katze im Sack zu kaufen 😉

    Grüße

    • John sagt:

      Hallo Hauke, das Bodengutachten haben wir nach der Reservierung des Grundstücks und vor dem Kauf durchführen lassen.
      Hätte das Baugrundgutachten einen maximal schlechten Baugrund bescheinigt, hätten wir uns ein anderes Grundstück ausgesucht.
      Hätten wir laut Gutachten 1,70m Aushub durchführen lassen und verfüllen müssen, hätten wir von diesem Grundstück definitiv Abstand genommen.
      Dafür ist die Reservierungszeit ja auch da.
      Außerdem hat man dann die Möglichkeit mit den gewählten Bauunternehmen zu klären, welchen zusätzlichen Aufwand die Gründung des Gebäudes bedarf.

      Wir haben leider nicht darauf geachtet, dass das Gutachten auch vom Statiker angesehen wird, so dass die Mehrkosten für die Gründung letztlich völlig anders gelagert waren als angenommen.
      Daher, nicht nur Gutachten machen lassen, sondern auch darauf bestehen, dass es die richtigen Leute bewerten.

      Gruß
      John

  2. Mara sagt:

    Hallo,
    wir interessieren uns auch für ein Grundstück im Rousseau Park. Nun haben wir aber erfahren, dass wir ein Bodengrundgutachten einholen müssen, da durch hohes Grundwasser eventuell der Boden noch nicht zum Bauen geeignet ist. Es könnte sein, dass vor Baubeginn der Boden abgetragen und neu aufgeschüttet werden müsste. Im schlechtesten Fall würden dadurch immense Zusatzkosten auf uns zu kommen. Das hat uns natürlich erstmal umgehauen.
    Können Sie uns vielleicht helfen, war dies bei Ihnen auch der Fall und was sind da ungefähr an Zusatzkosten auf Sie zugekommen?
    Bei meiner Recherche kamen da im schlimmsten Fall nochmal fast die Kosten für den Kauf des Grundstückes zusammen. Wissen Sie, ob dem wirklich so ist?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Mara

    • John sagt:

      Hallo Mara,
      meinen Herzlichen Glückwunsch, dass Sie sich auch für den Rousseau Park interessieren. Gerne lasse ich Sie an meiner Einschätzung und unseren Erfahrungen teilhaben. Bitte beachten Sie aber, dass ich kein Baugrundgutachter bin und meine Informationen ohne Gewähr sind.
      Tatsächlich macht ein Baugrundgutachten immer Sinn, egal wo man baut. Die Investition in 500-700€ sollte man auf jeden Fall mit einplanen.

      Südlich von Berlin ist die Sickerfähigkeit des Bodens oft nicht ganz hervorragend. Der hohe Grundwasserspiegel und die vorherige Nutzung als landwirtschaftliche Nutzfläche stellen nicht den optimalen Baugrund dar.
      Es ist eher die Regel als die Ausnahme, dass Boden abgetragen werden muss. Es ist ebene die Frage wie viel.
      Bei uns werden 50cm abgetragen und dafür verdichtungsfähiger Füllboden eingebracht werden. Außerdem wird unser Haus ein wenig angehoben. Damit ist sichergestellt, dass bei einem Jahrhundertregen das Wasser, welches auf dem Grundstück nicht sofort versickern will in unser Haus läuft. Größter Kostenpunkt ist bei uns allerdings die Bodenplatte, die in biegesteifer Ausführung mit kraftschlüssiger Anbindung an die Frostschürze hergestellt werden muss. Alles in allem Mehrkosten, aber weit entfernt in die Nähe des Grundstückpreises zu kommen. In diesem Beitrag hatte ich ein wenig detaillierter darüber berichtet: https://unserbaublog.de/es-wird-teurer-als-man-erwartet-teil-1-die-bodenplatte/

      Bei manchen Bauträgern/Generalüber- und unternehmern sind entsprechend ausgeführte Bodenplatten sogar Standard. Hier sollten sie die Bauleistungsbeschreibung des Anbieters genau studieren. Es sei denn Sie planen mit Keller zu bauen, dann könnte das vielleicht hinkommen, da der Keller als „weiße Wanne“ ausgeführt werden müsste. Auf einen Keller sollten Sie im Rousseau Park meiner Ansicht nach verzichten.

      Mein gut gemeinter Rat: Reservieren Sie ein Grundstück, lassen Sie sich von Herrn Scharf gestatten eine Baugrunduntersuchung vorab durchführen zu lassen und gehen Sie mit dem Baugrundgutachten zu Ihrem Partner für den Hausbau. Wenn Sie dann noch sicherstellen, dass Ihr Ansprechpartner dort sich mit Statik auskennt und auch mit dem Gutachten etwas anfangen kann, sollte ihr Ansprechpartner Ihnen sagen können, was in etwa auf Sie zukommt. Genau kann man das allerdings erst dann sagen, wenn die Baugrube ausgehoben wird.

      Ich hoffe, ich konnte Ihnen die Bauchschmerzen etwas nehmen. Wir sind ganz gut vernetzt mit unseren künftigen Nachbarn.Von keinem haben wir bisher gehört, dass für Bodenarbeiten und Mehrgründung Kosten in der von Ihnen erwarteten Höhe auflaufen.

      Gruß
      John

  3. Mara sagt:

    Hallo John,

    ich wollte Dir für Deine ausführlichen Schilderungen danken! Du hast uns sehr geholfen.
    Wir bleiben weiter dran und verfolgen Deinen Blog mit großem Interesse.

    Viele Grüße aus Berlin
    Mara

  4. Mara sagt:

    Hallo John,

    wir hätten da doch noch einmal eine Nachfrage bzgl. des Bodengrundgutachtens.
    Wir sind gerade dabei Termine mit dem Vermesser für das Bodengutachten abzusprechen. Im Angebot werden eine Fein – und Grobabsteckung angeboten. Grobabsteckung optional.
    Welche Absteckungen habt ihr durchführen lassen, oder musstet ihr durchführen? Wurdet ihr da von Eurer Baufirma informiert?

    Viele Grüße
    Mara

    • John sagt:

      Hallo Mara,
      das kommt tatsächlich auf eure Baufirma an.
      Brauchen die eine Grobabsteckung und den Projekteintrag, dann müsst ihr hierfür den Vermessungsingenieur beauftragen.
      Kann euer Architekt das selber mit dem Projekteintrag und es wird keine Grobabsteckung benötigt, dann entfällt das.

      Wir hatten GiSEO komplett beauftragt. Nur die Positionen, die auch tatsächlich erbracht werden, werden in Rechnung gestellt. Macht euch diesbezüglich keine Sorgen.

      Ich drücke euch die Daumen für euer Baugrundgutachten.

      Grüße zurück,
      John

      • Mara sagt:

        Hallo John,

        ich danke Dir für Deine Info!!!
        Wir wollen auch GiSEO beauftragen. Wir sind nur etwas verwundert, denn bis jetzt sind die Grundstücke in unserem Bereich noch nicht abgesteckt, das soll wohl erst in 4-6 Wochen passieren. Doch, wenn noch nichts abgesteckt ist, wie findet der GiSEO Vermesser dann „unser“ Grundstück?! War damals Euer Grundstück schon abgesteckt?

        Einen schönen Sonntag!
        Viele Grüße
        Mara

      • John sagt:

        Hallo Mara, GiSEO würde euch für ein paar Euro das Areal vorabstecken, so dass der Gutachter das Grundstück findet. Wenn ihr dann GiSEO beauftragt, wird euch der Obolus wieder gutgeschrieben.

        Gruß
        John

  5. Mara sagt:

    Prima, John, danke für die schnelle Info.
    Dein Blog ist für uns Anlaufstelle Nr. 1. Sehr informativ!!!

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