Seit inzwischen über anderthalb Jahre sind wir als Konsumenten und Laien in der Baubranche unterwegs und haben doch schon einiges gelernt. Am meisten lernt man natürlich aus Fehlern und damit diese nicht anderen unterlaufen, teilen wir hier unsere Erkenntnisse und gelernte Lektionen, samt realen Werten zu Baukosten und Baunebenkosten.
Diesen Beitrag werde ich kontinuierlich weiterführen, so dass neueste Erkenntnisse direkt hier einfließen.
Zusammenfassung der Baunebenkosten
Nur bisher abgeschlossene Punkte (Stand: Dezember 2017) Details zu den einzelnen Punkten folgen im weiteren Text.
Baunebenkosten
| Position | Kosten geplant | Kosten bisher | Kosten final | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| Baugrundgutachten | 650€ | 650€ | 650€ | 0€ |
| Versicherungen | 500€ | 605€ | 605€ | 105€ |
| Vermessung | 2.000€ | 2.404€ | 2.404€ | 404€ |
| Baugenehmigung | 1.000€ | 1.162€ | 1.162€ | 162€ |
| Bauwasser | 500€ | 300€ | 300€ | -200€ |
| Baustrom | 500€ | 196€ | offen | offen |
| Baustraße und Kranstellplatz | 700€ | 850€ | 850€ | 150€ |
| Erdarbeiten (10 cm Oberboden vom Grundstück abziehen und entsorgen) | 2.500€ | 2.667€ | 2.667€ | 167€ |
| Prüfstatik | 2.000€ | 0€ | 0€ | -2.000€ |
| Hausanschluss Strom | 1.000€ | 900€ | 900€ | -100€ |
| Hausanschluss Abwasser (3 Abwasserleitungen) | 1.000€ | 1.450€ | 1.450€ | 450€ |
Wie man sieht haben wir hier richtig Glück gehabt. Wäre es noch notwendig gewesen einen Prüfstatiker auf unser Haus anzusetzen, hätten wir 600€ mehr als geplant in die Hand nehmen müssen. So blieben über 1.400€ im Töpfchen. Aber keine Sorge, die haben wir an anderer Stelle dringend gebraucht.
Ungeplante Mehrkosten
| Position | Kosten geplant | Kosten tatsächlich | Differenz |
|---|---|---|---|
| Mehrgründung (Bodenplatte) | 3.000€ | 8.580€ | 5.580€ |
| Nothandkurbeln | 0€ | 630€ | 630€ |
| Schneefanggitter | 0€ | 195€ | 195€ |
| Trittstufen/ Trittroste | 0€ | 300€ | 300€ |
| Kaminofen | 3.000€ | 4.400€ | 1.400€ |
| Summe | 6.000€ | 14.105€ | 8.105€ |
Details zu den Baunebenkosten
Hier nun Details zu unseren Erfahrungen und Erkenntnissen.
Bauwasser
Wie in meinem Beitrag: Bauwasser, es geht auch günstiger beschrieben, teilen wir uns das Bauwasser mit unseren Nachbarn. In den Baukostenaufstellungen der verschiedenen Hausanbieter wurden die Kosten für das Bauwassser zusammen mit Bauzaun, Baustraße und Baustrom mit in der Regel ca. 1.000€ angegeben. Eine Zahl, die wir für alle Punkte zusammen schon damals als zu niedrig ansahen, womit wir auch Recht behalten sollten.
Dass aufgrund einer zu geringen Anzahl Hydranten im Rousseau Park gleich mit rund 900€ für die Herstellung des Anschlusses zu rechnen wäre, hätten wir allerdings nicht erwartet.
Dadurch, dass wir uns den Anschluss zu dritt teilen, kommen nun glücklicherweise nur rund 300€ plus Verbrauch auf uns zu.
Nicht wundern, wenn die Rechnung für das Bauwasser nicht kommen will. In der Regel rechnet der örtliche Wasser Ver- und Entsorgen dann am Ende zusammen mit dem Anschluss des Hauses ab.
Kosten angenommen: 500€
Kosten eigentlich: 900€ + Verbrauch
Kosten tatsächlich: 300€ + Verbrauch (steht noch nicht fest)
Bodengutachten / Baugrundgutachten
Hier sieht man die vorgefundenen Bodenschichten, ihre Schichtdicke und Eigenschaften.
Ohne Bodengutachten sollte man auf keinen Fall bauen!
Die Kosten halten sich, verglichen mit den anderen Kosten beim Bauen, eher in Grenzen. Auf jeden Fall sind sie um Größenordnungen kleiner als alles andere, was man dann nachträglich machen müsste, um den Bau zu retten, wenn der Untergrund nicht so mitspielt wie man hoffte.
Kosten: 600 – 800€
Vermessung
Ohne Vermessung geht nichts vor, bei und nach dem Bau. Für uns liefen/laufen folgende Kosten auf:
| Position | Kosten |
|---|---|
| Erstellung des amtlichen Lageplans zum Bauantrag | 833€ |
| Projektteintrag (Gebäude und befestigte Flächen) | 370€ |
| Feinabsteckung | 451€ |
| Fortführung des Liegenschaftskatasters | 750€ |
| Summe | 2.404€ |
Erdarbeiten
Wir haben uns entschlossen vom gesamten Grundstück 10cm Oberboden inkl. Vegetation abziehen und entsorgen zu lassen. Damit sind dann unsere Disteln hoffentlich auch nachhaltig Geschichte.
Der Aushub aus der Baugrube verbleibt auf dem Grundstück und soll später zum Ausgleich des Grundstücks an die erhöhte Position des Hauses und für den Garten herangezogen werden.
Unsere Kosten: 2.667€
Versicherungen
Vor, während und nach dem Bau benötigt man einige Versicherungen. Hiervon sind zwei Versicherungen in aller Regel durch die Bauherrschaft zu tragen. Dabei handelt es sich um Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbauversicherung. Je nach Bauleistungsbeschreibung des Partners, mit dem man baut, kann auch noch die Bauleistungsversicherung auf einen zukommen.
Während man Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung mit je einem Einmalbeitrag für 2 bis 3 Jahre abschließt, wandelt sich die Feuerrohbauversicherung in die Wohngebäudeversicherung. Diesen Beitrag, der in der Regel mit dem Alter des Hauses steigt, trägt man dauerhaft, jedoch meist erst nach Fertigstellung des Hauses.
Da es in diesem Beitrag um Baunebenkosten geht, zählt der Beitrag für die Wohngebäudeversicherung also nicht.
| Versicherung | Laufzeit | Kosten |
|---|---|---|
| Bauherrenhaftpflicht | 2 - 3 Jahre | 122€ |
| Bauleistung | 2 - 3 Jahre | 483€ |
| Feuerrohbau (beitragsfrei in Wohngebäudeversicherung) | 2 - 3 Jahre | 0€ |
| Summe | ca. 605€ |
Mehrkosten und Anhaltspunkte zur Planung
Gründung und Bodenarbeiten
Für die Gründung eines Hauses sollte man Mehrkosten einplanen. Plant man mit Keller, sollte man das in ganz besonderem Maße beachten. Uns hat es eiskalt erwischt, als wir mitgeteilt bekamen, dass unsere Bodenplatte ca. 9.000€ teurer werden wird. Letztlich wurde das Fundament 10.000€ teurer als erwartet. Doch dann fiel auf, dass wir bereits im Hausvertrag eine stattliche Summe zusätzlichen Füllbodens beauftragt hatten, die sowohl Bau-GmbH Roth, als auch schändlicherweise wir selbst vergessen hatten. Nun wurde die Gründung unseres Hauses überraschend günstiger und schlug „nur noch“ mit zusätzlichen 7.300€ zu Buche.
Selbst wenn man vor Vertragsschluss schon ein Bodengutachten in der Tasche hat, bedeutet das nicht, dass der Vertriebsmitarbeiter beim Hausanbieter die passende Gründung anbieten kann. In der Regel sind das eben Vertriebsleute und keine Statiker. Und selbst wenn alles durchgerechnet wurde, die Realität auf der Baustelle kann dann noch immer etwas anders aussehen.
Außerdem planen viele Anbieter mit einfachsten Bodenplatten und wenig Aushub, um einen niedrigen Gesamtpreis bieten zu können. So genügt es nur in wenigen Fällen 30 cm Mutterboden abzuschieben, die Regel sind eher 50 cm.
Auch genügt es meist nicht mit einer einfachen Bodenplatte zu arbeiten. Eine Streifenfundament bis mindestens 80cm Tiefe als Frostschürze muss es im nördlichen Deutschland inzwischen meist sein. Wohnt man im Süden müssen es gar 120cm sein. Die kraftschlüssige Anbindung ist dann ohnehin Pflicht.
Meist fällt dann doch auch noch mehr Aushub an. Liest man in der Bauleistungsbeschreibung dann:
Der Aushub wird seitlich gelagert und steht der Bauherrschaft anschließend zur Verfügung.
Bedeutet das, dass man sich um die Entsorgung der Erdmassen selber kümmern darf, wenn man seinen Kindern und Enkeln keinen eigenen Rodelberg zur Verfügung stellen will.
Je nach Bodenklasse können sich hier im wahrsten Sinne, erstaunliche Beträge aufhäufen. Deponien möchten für eigentlich akzeptablen Boden der Klassen 1 und 2 inzwischen rund 17€ netto pro Kubikmeter haben. Hinzu kommen die Kosten des Unternehmens, welches den Aushub aufnimmt, verlädt und transportiert. Stand Sommer 2017 kann man mit mit 20€ je Kubikmeter für die Entsorgung rechnen.
Möchte man mehr als 50 Kubikmeter auf einem Rutsch entsorgen, benötigt man vorher meist eine Laboruntersuchung, für die man ein bis zwei Wochen und zusätzlich 1.000€ einplanen sollte.
Daher unser Tipp: Mehrkosten für die Gründung und Entsorgung des Aushubs auf jeden Fall mit einrechnen. Hat man eine Zahl gefunden, verdoppelt man diese. Sicher ist sicher und an der Gründung kann man leider kaum sparen.
Mehrkosten Plan: 3.000€
Mehrkosten tatsächlich: 7.280€
Mehrkosten zur Einhaltung von Vorschriften
Manche Dinge kann man als Bauherr einfach nicht auf dem Schirm haben, wenn man nicht gerade Bauingenieur ist. Damit man Bauordnung und Vorschriften einhält, kommen dann noch einige Dinge auf der Kostenseite hinzu. Sind folgende Punkte in eurer Bauleistungsbeschreibung bereits enthalten?
Nothandkurbeln für elektrische Rolläden an Rettungswegen
Sollte ein Feuer ausbrechen, könnte auch der Strom im Haus ausfallen. Dementsprechend wäre man ohne Gewalt nicht mehr in der Lage elektrisch betätigte Rollläden zu öffnen. Der laut Bauordnungen von Berlin und Brandenburg vorgeschriebene Weg ins Freie wäre damit versperrt. Damit man dann nicht in der Falle sitzt, sollten hierfür Nothandkurbeln zu je 315€ vorgesehen werden. Ob Nothandkurbeln damit vorgeschrieben sind oder nicht, darüber streiten sich die Geister. Zur Not tut es wahrscheinlich auch eine Axt aus dem Baumarkt.
Mehrkosten: 630€
Schneefanggitter für den Eingangsbereich
Auch wenn es in Berlin und Brandenburg eher in homöopathischen Mengen schneit, kann sich auf dem Dach eines Einfamilienhauses theoretisch doch einiges an Schnee ansammeln. Fängt es dann an zu tauen, kommt die Masse bisweilen auch mal in Bewegung. Steht dann gerade die Verwandtschaft vor der Tür, könnte das übel ausgehen. Daher verbaut man Schneefanggitter auf dem Dach. Je Meter werden hierfür 100€ in Rechnung gestellt. Auch hierauf kann man theoretisch verzichten.
Mehrkosten: 300€
Trittstufen und Sicherheitstrittrost für den Schornsteinfeger
Der Mann/die Frau in Schwarz muss bei Arbeiten auf dem Dach einen sicheren Arbeitsplatz vorfinden. Details hierzu sind in DIN 18160 Teil 5: Technische Sicherheitsregeln für Schornsteinfegerarbeiten geregelt.
Was das für uns bedeutet? Statt eines Sicherheitstrittrostes, welches wir inklusive haben, benötigen wir einen weiteren am Schornstein und vom Dachaustiegfenster bis dahin einige Trittstufen.
Und wie sich dann in der Praxis herausstellte konnte das Dachfenster so nah am Schornstein platziert werden, dass der Sicherheitstrittrost genügt und die zusätzlichen Maßnahmen sind nicht nötig.
Mehrkosten: 300€
Kamin bzw. Kaminofen
Ihr plant einen Kamin oder Kaminofen? Klasse, wir auch. Hier einige Dinge, die wir nicht auf dem Schirm hatten.
Unterdruckwächter, Unterdruckcontroller bzw. USA
Wenn ihr eine zentrale Be- und Entlüftungsanlage in eurem späteren Domizil plant, dann kommt ihr mit höchster Wahrscheinlichkeit und zu eurer eigenen Sicherheit nicht um einen Unterdruckwächter herum. Diese Geräte kosten rund 1.000€ zzgl. Anschluss durch den Elektriker.
LEDA LUC 2 (Quelle: LEDA Werk GmbH & Co. KG)
Mehrkosten bei uns: 1.400€
Ablufthaube
Auch wenn eine Ablufthaube (nicht Umlufthaube) in der Küche geplant ist muss eine Abschalteinrichtung her. In der Regel über den Einbau eines Kontaktes an einem Fenster, der den Betrieb der Ablufthaube nur bei geöffnetem Fenster gestattet. Ablufthauben erzeugen einen brutalen Unterdruck, der leicht 14 Pascal erreichen kann. Wenn man bedenkt, dass die Dichtungen von raumluftunabhängigen Kaminen nur bis 8 Pascal dicht sein müssen. Da bei uns die KWL für die Entflüftung in der Küche sorgen wird, werden wir nur eine Umlufthaube verbauen und damit den Fensterkontakt nicht benötigen.
Zuluft
Ihr plant ein Haus nach KfW55 oder besser?
Dann benötigt ihr einen Kaminzug (Schornstein) mit Zuluft, eine oberhalb der Bodenplatte geführte Zuluft per Flachrohr oder ein KG-Rohr durch die Bodenplatte und ein Zuluftrohr außerhalb mit Pilzkopfabdeckung obendrauf, da euer Kamin sonst keine Luft bekommt und kein Feuer brennen kann.
Alle diese Lösungen haben ihre Vor- und Nachteile.Die Zuluft durch die Bodenplatte kann zu Kondenswasser führen und das Haus undicht machen, ist dafür günstiger und bringt auch bei hohen Häusern sehr gute Ergebnisse für den Ofen.Zuluft über einen extra Verbrennungsluftzug im Schornstein zieht schlechter und kostet dafür mehr. Allerdings holt man sich keine Kaltader ins Haus.
Mehrkosten: bis. 1.000€
Mehrkosten bei uns: 0€ (bereits in unserem Hauspreis enthalten)
Raumluftunabhängiger Kamin
Im Neubau führt kein Weg an einem raumluftunabhängigen Kamin vorbei. Da diese einen aufwendigeren Schließmechanismus haben und vom DIBt geprüft werden müssen sind diese Kaminöfen meist teurer. Ein entsprechender Kaminofen der Mittelklasse kostet etwa 2.500€ inkl. Steuer. Möchte man ein Premiumgerät mit automatischer Abbrandsteuerung z.B. von Attika, dann darf man gerne leicht 1.500€ obendrauf legen. Soll es ein ausgewachsener dreiseitiger Kamin werden, locker nochmal 2.000€ mehr.
Zusammenfassung
| Position | Kosten |
|---|---|
| Kaminofen | ca. 2.500€ |
| Zuluft | ca. 0 - 500€ |
| Unterdruckwächter inkl. Elektriker | ca. 1.300€ |
| Zubehör (Rauchrohr, Zuluftrohr) | ca. 250€ |
| Liefern und anschließen | ca. 450€ |
| Summe | ca. 4.500€ |
Gelernte Lektionen
Lektion 1: Drum prüfe, wer sich (ewig) bindet.
Im November 2016 hatten wir uns bereits für ein Bauunternehmen entschieden. Dieses, bzw. unser Ansprechpartner, hatte uns das Gefühl vermittelt, dass sie in top Qualität bauen und wir uns um kaum etwas kümmern müssten. Natürlich hatte das seinen Preis, den wir aber bereit gewesen wären zu zahlen.
Leider stellte sich dann im Laufe der Zeit heraus, dass jede auch noch so kleine Anpassung und Konkretisierung enorme Kosten nach sich gezogen hätte. Während unser Architekt und primärer Ansprechpartner plausible Schätzungen zu den Kosten unserer Wünsche abgab, wurden diese nachdem sie über den Tisch des Geschäftsführers liefen, teils verdoppelt. Kein Wert blieb auch nur annähernd im Rahmen.
Spätestens als es um mein Steckenpferd der Hausautomation ging und das Budget hier bereits für simpelste Licht und Verschattungssteuerung ohne Visualisierung und Intelligenz vollständig aufgefressen worden wäre, mussten wir die Notbremse ziehen.
Darum: Möglichst viele Details bereits vor Vertragsschluss klären. Fragen stellen, Anfragen, Nachfragen und Angebote einholen. Wenn man erstmal unterschrieben hat, ist die Verhandlungsposition deutlich schlechter!
Mehrkosten für uns: 4.500€