Jeder Bauherr, der ein Haus errichten lassen möchte, tut gut daran, den Untergrund zu kennen, auf dem die Immobilie später stehen soll. Auch wenn das Bodengutachten in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, lohnt es sich hierfür auf jeden Fall die meist 500 – 1.000€ in die Hand zu nehmen. Hätten die Bauherren des Schiefen Turm von Pisa ein Baugrundgutachten erstellen lassen, wäre Pisa wohl nur halb so interessant für Touristen.
Im Gegensatz zu Pisa können wir Bauherren uns in aller Regel aber nicht über Einnahmen aus Touristenströmen freuen, um das Gebäude in Schuss zu halten, so dass ein Baugrundgutachten eine lohnende Investition darstellt.
Warum ein Baugrundgutachten?
Lapidar gesagt, damit man abschätzen kann, ob am geplanten Ort überhaupt ein Haus in der geplanten Form gebaut werden kann. Wer in seinem Bodengutachten zum Beispiel das Wort „Torflinse“ findet, darf sich darauf gefasst machen, dass es sehr teuer bis völlig unwirtschaftlich werden kann das Grundstück mit einem Einfamilienhaus zu bebauen. Ein weiterer hässlicher Fund kann, mit Giftstoffen belasteter Boden sein, der dann kostenintensiv ausgetauscht werden muss. Meist kommt es dann aber nicht ganz so schlimm.
Durch das Baugrundgutachten erhält das bauausführende Unternehmen Hinweise und Vorschläge dafür, wie der Baugrund für die geplante Bebauung optimiert werden kann. So gibt der Baugrundsachverständige z.B. Hinweise dafür wieviel Oberboden abgeschoben werden muss und wie diese Baugrube dann verfüllt werden sollte, um eine möglichst tragfähige Gründung zu gewährleisten. So kann zum Beispiel durch Einbringung von geeignetem Austauschmaterial und anschließender Verdichtung, Tragfähigkeit und Setzungsverhalten des Untergrundes verbessert werden. Damit stellt man dann sicher, dass das Haus auch nach vielen Jahren noch waagerecht steht, Setzrisse sich im Rahmen halten und das Erdgeschoss später nicht zum Souterrain wird.
Grund-, Schichtenwasser und Sickerfähigkeit
Neben der Zusammensetzung der Bodenschichten ergründet der Sachverständige auch wie es denn um das Wasser auf dem Grundstück bestellt ist. Natürlich geht es ihm nicht um Frisch- und Abwasser, sondern um dessen natürlichem Vorkommen. Verstehen wir uns nicht falsch, Wasser ist am richtigen Ort eine tolle Sache. Im Keller oder gar Wohnzimmer möchten wir alle es aber definitiv nicht stehen haben.
Bescheinigt der Gutachter einem Grundstück, dass sich Grund- oder Schichtenwasser in 1,20m Tiefe befindet und plante man mit Keller zu bauen, hat man nun einen ordentlich finanziellen Mehraufwand, damit der Keller nicht zum Pool wird. Nun der Keller in einer speziellen, wasserdichten Betonmischung erstellt werden (Weiße Wanne). Oder es muss eventuell vom Flachdach auf ein Satteldach umgeplant werden, um Lagerfläche hinzuzugewinnen, die man eigentlich im Keller hätte haben wollen.
Ein weiterer wichtiger und nicht zu unterschätzender Punkt wird auch uns in den kommenden Monaten beschäftigen. Wohin mit dem Niederschlagwasser? Die Ableitung in die Kanalisation verursacht Kosten und ist inzwischen, wie auch im Rousseau Park, meist ohnehin nicht mehr gestattet. Also versucht man das anfallende Wasser aus Regen, Eis und Schnee zum Versickern und Verdunsten zu bringen.
Wie man dies auf dem untersuchten Grundstück am besten hinbekommt, ist ebenfalls Bestandteil der Baugrunduntersuchung. Hierfür gibt der Baugrundsachverständige in seinem Gutachten dann Hinweise.
Das Ergebnis unserer Baugrunduntersuchung
Das für uns durch das Baugrund-Ingenieurbüro Dölling ausgeführte Baugrundgutachten haben wir bereits vor Grundstückskauf in Auftrag gegeben. Mit einem Vorlauf von zwei Wochen wurde das Gutachten am 07.12.2016 durchgeführt, 10 Tage später hatten wir dann das Ergebnis.
Bestandteil der Untersuchung waren diagonale Bohrungen und Rammsondierungen innerhalb des geplanten Grundrisses. Dann bodenphysikalische Laboruntersuchungen, wie Glühverlust und Siebanalysen. Was man mit Erde so alles anstellen kann 🙂 .
Hier sieht man wo Bohrungen und Rammsondierungen durchgeführt wurden.
Hier sieht man wo Bohrungen und Rammsondierungen durchgeführt wurden.
Während der Anfang des Gutachtens für Laien völlig unverständlich ist, nimmt die Verständlichkeit nach hinten dann immer stärker zu.
Das Ergebnis war leider durchwachsen. Unser Grundstück hat unterhalb der 50 – 55 cm dicken Deckschicht, die ohnehin abgeschoben werden muss, eine 1,30m bis 1,50m messende Schicht aus „schluffigen bis schluffig-tonigen Sanden“. Diese haben die doofe Eigenschaft, dass sich hier Wasser besonders wohl fühlt und deswegen gerne lange bleibt. Das ist wohl auch der Grund weswegen uns bereits sehr früh vom Bau eines Kellers abgeraten wurde.
Erschwerend kommt hinzu, dass auch das Grundwasser nicht allzu tief ansteht.
Hier sieht man die vorgefundenen Bodenschichten, ihre Schichtdicke und Eigenschaften.
Es wird also einiger Aufwand betrieben werden müssen, um unsere „Hacienda“, wie unser überaus symathischer Baugrundsachverständige unser Haus immer zu nennen pflegte, trocken und sicher im Rousseau Park aufzustellen. Eine besondere Herausforderung wird später dann auch die Regenwasserversickerung werden. Die von uns eigentlich vorgesehene Versickerung über Rigolen wird sich so ohne Weiteres wohl nicht umsetzen lassen. Eine Muldenversickerung, wie vom Gutachter empfohlen, sieht in unseren Augen leider nicht sehr schön aus.
Dafür wurde wenigstens keine Torflinse gefunden,was ja auch schon was ist.
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