Wir haben unser Baugenehmigungsverfahren nun hinter uns und wie man lesen konnte, waren wir von der Warterei ganz schön genervt. Geht das nicht schneller? Die Unterschiede zwischen Bauanzeige, Bauantrag und vereinfachtem Bauantrag.
Der differenzierende Faktor: Bebauungsplan
Die Auswahl zwischen Bauanzeige, vereinfachtem Bauantrag oder Bauantrag bekommt man erst mit dem Vorliegen eines Bebauungsplans kurz B-Plan.
Im B-Plan werden von der Stadt/Gemeinde allgemeingültig Vorgaben zur Bebauung erlassen. Dies meist, um eine bestimmte städtebauliche Wirkung zu erreichen oder aber auch um ein Areal überhaupt erst zügig bebaut zu bekommen.
Schließlich müssen viele Gesichtspunkte beachtet und verschiedenste Stellen um deren Stellungsnahmen ersucht werden. Umwelt-, Arten-, und Denkmalschutz, Lärmschutz und Eingriffe in den Wasserhaushalt müssen beachtet und Maßnahmen abgeklärt werden. Auch die Öffentlichkeit muss die Möglichkeit zur Mitwirkung eingeräumt werden, was seinerseits auch wieder Zeit kostet.
Bei der Ausarbeitung eines Bebauungsplanes kümmert sich maßgeblich die Stadt oder Gemeinde um die Einholung der Stellungnahmen der einzubeziehenden Behörden, konzentriert für ein aus vielen Grundstücken bestehendes Areal. Das dauert seine Zeit, ist aber noch immer effizienter, als wenn die mitwirkenden Behörden tatsächlich jedes Bauvorhaben einzeln prüfen müssten. Insbesondere wenn man daran denkt, dass Bauämter und Behörden alles Andere als mit üppig Personal gesegnet sind.
Der B-Plan gibt im Allgemeinen Grenzen zum Maß der baulichen Nutzung, wie Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Anzahl der Vollgeschosse vor. Auch kann darin geregelt sein, wie mit anfallendem Regenwasser umgegangen werden muss (Versickern dezentral, zentral oder einleiten in die Kanalisation). Aber auch vor der Gestaltung von Grundstück und Haus machen Babauungspläne nicht halt. Minimale/Maximale Dachneigung, Fassadenfarbe, Farbe und Glanz der Dacheindeckung, zu erhaltende Bäume oder angeordnete Pflanzungen, Anzahl der Stellplätze, Baufenster, Abstände, und vieles mehr.
Im Bebauungsplan kann sich richtig ausgetobt werden.
Der klassische Bauantrag (Baugenehmigungsverfahren)
Liegt das Grundstück nicht im Bereich eines Bebauungsplans, kommt man nicht um einen Bauantrag herum.
In Brandenburg handelt sich dabei dann um ein Baugenehmigungsverfahren gemäß § 64 BbgBO.
Wird das Grundstück von einem Bebauungsplan erfasst, man möchte aber gerne von diesem abweichen, wird auch ein kompletter Bauantrag benötigt. Meist kann man sich den aber sparen, da man schon eine besonders gute Argumentation benötigt, wieso denn diese Abweichung genehmigt werden soll. Ansonsten wir der Antrag eben abgelehnt, was in der Praxis die Regel sein soll.
Hat man den Bauantrag eingereicht, startet das Baugenehmigungsverfahren. Nach Eingangsprüfung auf Vollständigkeit in der Unteren Bauaufsichtsbehörde, werden alle zu beteiligenden Stellen nun um deren Stellungsnahmen zu Naturschutz, Gewässerschutz, Denkmalschutz und was sonst noch geschützt gehört, gebeten. Ganz wie beim Bebauungsplan nur eben in einigen Nummern kleiner. Hiermit wird die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens in all seinen Details geprüft. Man darf sich das gerne als Kontrollinstanz vorstellen. Sind dem Objektplaner grobe Schnitzer bei der Planung unterlaufen, sollte das hier auffallen. Nachforderungen seitens des Bauamtes sind die Folge, sie binnen zwei Wochen bedient werden müssen.
Wie man sich vorstellen kann, geht die ganze Prüferei nicht von heute auf morgen, so dass man gut und gerne von 3 Monaten Bearbeitungszeit ausgehen darf. Die jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer geben vor, innerhalb welches Zeitrahmens reagiert werden muss. Durch Nachforderungen seitens der beteiligten Stellen, kann dieser Zeitrahmen jedoch stark ausgedehnt werden, so dass 6 Monate Bearbeitungszeit nicht ausgeschlossen sind und auch 9 oder mehr Monate schon vorgekommen sein sollen.
Neben der benötigten Zeit, ist das „normale“ Bauantragsverfahren aufgrund des hohen Aufwandes der beteiligten Stellen folgerichtig auch das teuerste Verfahren und je nach Wert des zu errichtenden Gebäudes, für ein Einfamilienhaus selten für unter 1.000€ zu haben. Hinzu kommen dann ggf. noch Bereitstellungszinsen, da man vielleicht plante bereits nach drei Monaten mit dem Bau starten zu können und nun bereits im achten Monat wartet. :-O
Die Bauanzeige
Unterliegt das Grundstück einem B-Plan, ist der Weg für eine Bauanzeige frei.
In Brandenburg handelt sich dabei dann um ein Bauanzeigeverfahren gemäß § 62 BbgBO.
Vorausgesetzt man hält sich 1 zu 1 an den Bebauungsplan, die Unterlagen sind vollständig und enthalten keinen Fehler, gilt das Vorhaben nach vier Wochen automatisch als genehmigt, wenn man nicht vorher eine Ablehnung erhalten hat.
Wählt man die Bauanzeige, erwachsen der Bauherrschaft bzw. dem Objektplaner eine Reihe von Pflichten. Erstens müssen die Unterlagen ohne jeden Fehler eingereicht werden, da sonst die Ablehnung droht. Außerdem müssen ggf. weitere Genehmigungen (z.B. Fällgenehmigungen) gesondert eingeholt werden. Auch diese kosten Geld und verursachen Arbeit.
Im Gegensatz zum normalen Bauantragsverfahren hat die Bauanzeige nämlich keine „konzentrierende Wirkung“. Das heißt Genehmigungen für Baumfällungen oder andere Eingriffe werden im Rahmen des Bauantragsverfahrens mit eingeholt, so man dies im Rahmen des Antrages mit eingereicht hat. Das entfällt bei der Bauanzeige.
Außerdem dürfen keine Unterlagen nachgereicht werden. Im Falle unseres Vorhabens hätten wir also eine Ablehnung kassiert, da wir uns vor Bauantragstellung noch nicht für eine Fassadenfarbe entschieden hatten, die im Rahmen des damals in Aufstellung befindlichen und nun gültigen B-Plans vorgeschrieben sind.
Jeder Versuch, also jede Bauanzeige, kostet Geld. Ablehnung bedeutet dann „Geld futsch“. Eine große Herausforderung für Objektplaner und Bauherrschaft, die mit schnellem Baubeginn lockt, aber seine Tücken hat.
Einen weiteren Nachteil hat die Bauanzeige. Gegenüber einer finanzierenden Bank kann nicht die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens bewiesen werden, da man eben keine Baugenehmigung erhält. Fordert die Bank diesen Nachweis, scheidet eine Bauanzeige von vornherein aus.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (In Brandenburg vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren gemäß § 63 BbgBO) ist eine Mischung aus den vorangegangenen Varianten. Es ist in der Regel ebenfalls nur mit dem Vorliegen eines Bebauungsplans möglich.
Eine bestätigte Ausnahme stellt allerdings Berlin dar.
Hier darf, so es sich nicht um einen Sonderbau handelt (nein, wir bauen keine KiTa oder Sporthalle, sondern ein Einfamilienhaus) das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren gemäß §63 der Bauordnung von Berlin in Anspruch genommen werden.
Wählt man das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, sind ebenfalls wieder Objektplaner und Bauherrschaft in der Pflicht einen einwandfreien Antrag zu stellen.
Der Objektplaner als Bauvorlageberechtigter muss gewährleisten dass allen Festsetzungen des B-Plan entsprochen werden, ganz so wie bei der Bauanzeige.
Fehlen allerdings Unterlagen, genügen nicht der Form oder werden weitere Nachweise benötigt, so erlaubt der vereinfachte Bauantrag das Nachreichen innerhalb einer zweiwöchigen Frist, ohne dass der Antrag sofort abgelehnt wird.
Neben diesem Vorteil dauert das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren üblicherweise nur 1 bis 2 Monate und kostet unwesentlich mehr als die Bauanzeige.
Das erklärt auch, wieso viele Objektplaner sich beim Vorliegen eines Bebauungsplanes lieber für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, als die Bauanzeige entscheiden.
Fazit
Gibt es keinen B-Plan, kommt man nicht um das normale Baugenehmigungsverfahren herum und muss die entsprechende Wartezeit und die Kosten mit einrechnen.
Gilt ein Bebauungsplan scheint das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren die bessere Wahl als die Bauanzeige zu sein. Bei unwesentlichen Mehrkosten und dennoch schneller Bearbeitung hat man am Ende eine rechtsverbindliche Baugenehmigung.
Man darf nicht vergessen, zu Zeiten des Baubooms, sind Objektplaner überlastet wie nie. Unter Stress geschieht es schon mal, dass man ungenau wird oder einen Fehler macht. Während Ungenauigkeiten und Fehler bei der Bauanzeige nicht verziehen werden, gibt es beim vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Luft für Nachbesserungen.
Kein Wunder also, dass Objektplaner auch eher das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, als die Bauanzeige bevorzugen.